変更登記へんこうとうき
登記をした後に登記事項の一部が実体の変化によって変わったときに、その部分を改める登記です。付記登記になる条件、申請人の組合せ、利害関係人の範囲が肢で突かれます。
変更登記は、登記がされた後に、債権額や利息、存続期間、債務者、権利の目的の範囲といった登記事項の一部が実体の変化で変わったときに、その部分を改める登記です。登記の当初から誤っていた場合の更正登記と対になり、両方をまとめて不動産登記法66条が規定しています。権利の変更登記は、利害関係人の承諾があるか利害関係人がいないときに限り付記登記でされ、承諾がなければ主登記です。変更前の事項には抹消する記号が付き、登記記録には変更の経緯が残ります。肢で突かれるのは、付記か主登記か、誰と誰が申請するか、誰が利害関係人かの3点です。
不動産登記法 第66条（権利の変更の登記又は更正の登記）
権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記又は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
承諾があれば付記登記、なければ主登記です
権利の変更の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾を証する情報を提供するか、利害関係人がいないときに付記登記でされ、承諾が得られないときは主登記でされます。主登記でされた変更は承諾しなかった利害関係人に対抗できず、変更の登記より後に登記した権利者にだけ対抗できるのに対し、付記登記は主登記の順位を引き継ぎます。根抵当権の極度額の変更は、民法上利害関係人の承諾が変更の効力要件なので、承諾なしに登記されることはなく常に付記登記になります。「根抵当権の極度額の変更の登記は，主登記によってされる場合と付記登記によってされる場合とがある」という肢は誤りです。所有権を自己信託の対象とした旨の権利の変更の登記は、登記実務では所有権の移転に準じて主登記でされ、「所有権を自己信託の対象とした場合における当該所有権が信託財産となった旨の権利の変更の登記は，付記登記によってされる」という肢は誤りです。
合同申請の変更では全員の登記識別情報が要ります
変更登記は、変更で利益を受ける人を登記権利者、不利益を受ける人を登記義務者とする共同申請が原則です。債権額の減額なら設定者が権利者で抵当権者が義務者、増額なら逆になります。順位の変更や共有物分割禁止の定めのように、全員が権利者にも義務者にもなる合同申請では、申請人全員が登記識別情報を提供します。「共有物分割禁止の定めに係る所有権の変更の登記を申請する場合には，A及びBに対してそれぞれ通知された登記識別情報を提供しなければならない」という肢は正しい肢です。順位が上がるＢも申請人の一人なので、「Ｂに対して通知された登記識別情報の提供を要しない」という肢は誤りです。共有物分割禁止の定めは5年を超えられないので、「ＡとＢが10 年間共有物分割を禁止する旨の定めをし，当該定めを追加する旨の所有権の変更の登記を申請することができる」という肢は誤りです。
利害関係人は変更で不利益を受ける第三者です
利害関係人に当たるかは、その変更で登記上の地位が不利になるかで決まります。根抵当権の極度額の増額なら後順位の担保権者や差押債権者が不利になるので利害関係人で、「乙区4番の根抵当権の極度額を増額する旨の変更の登記を申請する場合，Ｊは，登記上の利害関係を有する第三者に該当する」という肢は正しい肢です。賃借権の賃料を減額する変更は、賃料に物上代位できる抵当権者のように賃借権の外にいる権利者が不利になるので、「乙区2番の賃借権について，賃料を減額する旨の変更の登記を申請する場合，Ｃは，登記上の利害関係を有する第三者に該当しない」という肢は誤りに当たります。承諾書に添える第三者の印鑑証明書には作成後3か月の制限がありません。したがって「当該第三者の承諾を証する当該第三者が作成した書面に添付すべき印鑑に関する証明書は，作成後3か月以内のものであることを要しない」という肢は正しい肢です。要役地の地番が土地区画整理で変わったときの地役権の変更は、「ＡとＢは共同して乙土地の地役権の変更の登記を申請することができる」という肢のとおり共同で申請します。
債務者の変更の登記原因は承継の事実をそのまま書きます
抵当権の債務者が死亡し、遺産分割で相続人の一人が債権者の承認を得て債務を引き受けたときは、登記原因を相続として、その相続人を債務者とする変更の登記を申請できます。「相続を登記原因として，Xを債務者とする乙区1番の抵当権の変更の登記を申請することができる」という肢は正しい肢に当たります。会社分割では、承継会社が被担保債務を承継すると定めなかったときに変更の登記は要らず、「会社分割による債務者の変更の登記を申請することを要しない」という肢は正しい肢です。元本確定前の根抵当権では両社が当然に債務者になるので、会社分割を原因とする債務者の変更の登記をし、分割前からの債権も担保させたいときは続けて債権の範囲の変更を申請します。「会社分割を登記原因とする債務者の変更の登記の後，債権の範囲の変更の登記を申請しなければならない」という肢は正しい肢です。抵当権の一部移転の後に一方の債権だけが弁済されたときは、弁済された債権を特定した登記原因で抵当権の変更の登記を申請できるとする肢が正しい肢に当たります。
受託者の変更には単独申請の特則があります
受託者が死亡や後見開始、破産、解散、裁判所の解任で任務を終えたときは、新受託者への権利の移転の登記を新受託者が単独で申請できます。受託者が複数いてその一人の任務が終了したときの権利の変更の登記は、残る受託者が単独で申請できます。辞任による任務終了はどちらにも含まれず共同申請です。「Ｂを解任する裁判があったことによる受託者の変更の登記は，ＢとＣが共同して申請しなければならない」という肢は誤りで、「Ａの任務が辞任により終了したことによる権利の変更の登記は，Ｂが単独で申請することができる」という肢も誤りです。信託目録に記録された受益者や委託者の変更は受託者が単独で申請でき、「売買を登記原因とする受益者の変更の登記は，Ａが単独で申請することができる」という肢は正しい肢です。
不動産登記規則 第150条（権利の変更の登記又は更正の登記）
登記官は、権利の変更の登記又は更正の登記をするときは、変更前又は更正前の事項を抹消する記号を記録しなければならない。
試験ではこう問われる
- 付記登記になる条件（利害関係人の承諾があるか利害関係人がいないとき。極度額の変更は常に付記）
- 合同申請で誰の登記識別情報が要るか（申請人全員）
- 利害関係人の判定（変更で不利になるか。増額なら後順位者、減額なら賃料に物上代位できる抵当権者など）
- 債務者の相続・会社分割の処理（原因は相続・会社分割。確定前根抵当権は両社を債務者にし、分割前からの債権も担保させるなら続けて範囲を変更）
- 受託者の変更の申請人（死亡・解任の裁判などは新受託者または残る受託者の単独、辞任は共同）
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