利害関係人の承諾りがいかんけいにんのしょうだく
変更・更正・抹消などの登記によって登記上の不利益を受ける第三者が、その登記をすることを承諾したことを証する情報です。誰が利害関係人に当たり、承諾がないとどうなるかが肢で突かれます。
利害関係人の承諾は、権利の変更・更正の登記や抹消の登記をするときに、その登記によって登記上の不利益を受ける第三者が承諾したことを証する情報です。不動産登記法66条は変更・更正の登記を付記登記でするための要件とし、68条は抹消の登記を申請するための要件としています。誰が利害関係人かは、登記記録の上でその登記によって権利を失い、または順位や範囲が不利に動く者かどうかで決まり、実体法上の利害は問いません。肢で突かれるのは、この見分けと、承諾がない場合の帰結が変更と抹消で違うことです。
不動産登記法 第66条（権利の変更の登記又は更正の登記）
権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記又は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
変更・更正は承諾がなければ主登記、抹消は承諾がなければ却下です
権利の変更・更正の登記は、利害関係人の承諾があるか利害関係人がいないときに限って付記登記でされ、承諾がなければ主登記でされます。ただし、所有権の更正と根抵当権の極度額の変更は、承諾がなければ登記そのものができません。「所有権以外の権利の更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者があり、その承諾がない場合であっても、付記登記によってされる」という肢は誤りです。地上権の存続期間を短くする変更で、その地上権を目的とする抵当権者の承諾を証する情報が無いときも同じで、承諾なしで付記登記になるとする肢は誤りです。抹消の登記は違って、承諾がなければ申請そのものができず、主登記で済ませる道はありません。
利害関係人かどうかは、その登記で不利益を受けるかで決まります
賃借権の賃料を減額する変更では、その賃借権を先順位抵当権に優先させる同意をした抵当権者は、優先する賃借権の内容が不利に変わるので利害関係人です。「賃料を減額する旨の変更の登記を申請する場合，Ｃは，登記上の利害関係を有する第三者に該当しない」という肢は誤りで、「当該先順位抵当権者は，当該賃借権の変更の登記についての登記上の利害関係を有する第三者に当たる」という肢は正しい肢です。根抵当権の極度額を増額する変更では後順位の担保権者が利害関係人で、「乙区4番の根抵当権の極度額を増額する旨の変更の登記を申請する場合，Ｊは，登記上の利害関係を有する第三者に該当する」という肢も正しい肢として出ています。逆に賃料を増額する変更は後順位抵当権者に不利益がなく、「賃料を 1 月 6 万円とする賃借権の変更の登記を，付記登記によってするためには，…Ｂの承諾を証する情報の提供を要する」という肢は誤りです。
承諾の日が登記原因の日付を動かすことがあります
極度額の変更は利害関係人の承諾を得なければ効力を生じないので、契約の後に承諾がされたときは承諾の日が登記原因の日付になります。「唯一の利害関係人の承諾がその契約の後にされたときは，極度額の増額による根抵当権の変更の登記の申請情報として提供する登記原因の日付は，当該利害関係人の承諾の日である」という肢は正しい肢です。共同根抵当権で甲土地と乙土地の利害関係人の承諾日がずれると、不動産ごとに原因日付が異なりますが、同じ登記所の管轄なら一の申請情報で申請でき、「一の申請情報ですることができない」という肢は誤りです。
登記官の職権による抹消・更正でも承諾や通知が要ります
登記官が職権で更正をするときは、利害関係人がいればその承諾があるときに限られます。職権で抹消をするときは登記名義人と利害関係人に通知して異議を述べる機会を与え、異議がないか却下したときに抹消します。「登記官は，当該第三者の承諾を得ずに，職権による登記の抹消又は更正をすることができます」という解答は誤りです。単有名義を共有名義に更正する申請で、地上権者の承諾を得ているときは、持分の上に地上権は成り立たないので登記官が職権でその地上権の登記を抹消します。
承諾書の印鑑証明書は要りますが3か月制限はありません
承諾を証する書面には作成者が記名押印し、不動産登記令19条により印鑑証明書を添えます（官公署が作成した書面などは除かれます）。仮登記の登記名義人の承諾書で利害関係人が単独で仮登記を抹消するときも同じで、「当該仮登記の登記名義人の印鑑に関する証明書を添付することを要しない」という肢は誤りです。承諾書の印鑑証明書には申請書や委任状の印鑑証明書のような作成後3か月の制限がなく、「当該第三者の承諾を証する当該第三者が作成した書面に添付すべき印鑑に関する証明書は，作成後3か月以内のものであることを要しない」という肢は正しい肢です。承諾書の代わりに、その第三者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供することも可能です。
不動産登記法 第68条（登記の抹消）
権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者（当該登記の抹消につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。
試験ではこう問われる
- 変更・更正の登記で利害関係人の承諾がないと登記はどうなるか（原則は主登記。所有権の更正と極度額の変更は申請できない）
- 抹消の登記で利害関係人の承諾がないと登記はどうなるか（申請できず却下）
- 賃料の減額と増額で、優先同意をした抵当権者や後順位抵当権者は利害関係人か（減額なら優先同意者が該当。増額なら後順位者は非該当）
- 極度額増額の承諾が契約の後にされたとき、登記原因の日付はいつか（承諾の日）
- 承諾書に添える印鑑証明書に3か月制限はあるか（ない。ただし印鑑証明書自体は要る）
この用語が問われた肢
所有権以外の権利の更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者があり、その承諾がない場合であっても、付記登記によってされる。
乙区 2 番の地上権の存続期間を40年に変更する登記を申請する場合において、株式会社Ｄ銀行の承諾を証する情報又は株式会社Ｄ銀行に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供しなかったときは、当該登記は付記登記によってされる。
先順位抵当権に優先する同意の登記をした賃借権の賃料が減額された場合において、当該賃借権の変更の登記を申請するときは、当該先順位抵当権者は、当該賃借権の変更の登記についての登記上の利害関係を有する第三者に当たる。
解説と関連先例は肢別演習で読めます。
この用語で問われた肢を、解説つきでそのまま解けます。無料プランは月100問まで。