更正登記こうせいとうき
登記をした時点から登記と実体が一致していなかったとき、錯誤や遺漏のある部分を正しい内容に改める登記です。誰が申請人になるか、利害関係人の承諾が要るか、変更や抹消とどう区別するかが肢で突かれます。
更正登記は、登記がされた当初から登記の内容と実体とが食い違っていた場合に、錯誤や遺漏のある部分を正しい内容に改める登記です。登記の後に実体が動いた場合の変更登記と対になり、登記を全部消してやり直す抹消登記とは、更正の前後で登記の同一性が保たれる点で区別されます。権利に関する更正登記は、不動産登記法66条により、利害関係人の承諾があるか利害関係人がいないときに限って付記登記でされるものです。肢では、申請人の組合せ、利害関係人の範囲、登録免許税、そして更正で直せる範囲の線引きが突かれます。
不動産登記法 第66条（権利の変更の登記又は更正の登記）
権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記又は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
申請人は更正で不利益を受ける人全員が登記義務者です
更正登記は共同申請が原則で、更正によって持分や権利が増える人が登記権利者、減る人が登記義務者になります。Ｂの単有名義をＢ・Ｃの共有名義に更正するときは、Ｃが登記権利者で、持分が減るＢだけでなく、Ｃに持分を移したことになる前所有者Ａも登記義務者になるのが登記実務の扱いです。「Ｃを登記権利者，Ｂのみを登記義務者としなければならない」という肢は誤りで、「Ａを登記義務者とすることを要しない」という肢も誤りです。地上権の地代を増額する更正は設定者の利益になるので、「Ａを登記権利者，Ｂを登記義務者としなければならない」という肢は正しい肢です。抵当権の債務者を取り違えた登記も、「錯誤を登記原因として当該抵当権の債務者をＡとする抵当権の更正の登記を申請することができる」という肢のとおり更正で直せます。
承諾があれば付記登記で、なければ主登記です
権利の更正登記は、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合、承諾を証する情報を提供したときだけ付記登記でされ、承諾が得られなければ主登記で更正されます。承諾が申請の要件になる抹消登記と違い、更正では承諾がなくても登記自体はできるのが条文の建前です。「所有権以外の権利の更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者があり、その承諾がない場合であっても、付記登記によってされる」という肢は誤りです。ただし所有権の更正は主登記にすると順位の意味がなくなるので、承諾がなければ申請できない扱いが登記実務で取られています。誰が利害関係人かは更正で不利益を受けるかで決まり、Ａ・Ｂの持分全部を目的とする抵当権者は持分の割合が変わっても担保の範囲が変わらないので承諾は要りません。「Ａの持分を ４ 分の １ とし、Ｂの持分を ４ 分の ３ とする所有権の更正の登記の申請をするときは、Ｃの承諾を証する情報の提供を要しない」という肢は正しい肢です。
相続登記の更正では代位債権者や抵当権者の承諾が要ります
債権者の代位で法定相続分の相続登記がされた後、相続人の一人が相続放棄をしていたと判明して他の相続人だけの名義に更正するときは、代位した債権者が利害関係人です。「Ｃ及びＤを登記権利者，Ｂを登記義務者として，所有権の更正の登記の申請をするときは，Ｅの承諾を証する情報を提供することを要する」という肢は正しい肢です。法定相続分で相続登記をした後に遺産分割で一人が取得した場合も、令和5年3月28日民二第538号通達により移転ではなく更正の登記で処理でき、取得した相続人が単独で申請できます。登記原因は錯誤ではなく遺産分割になるので、「登記原因は錯誤になります」という肢は誤りに当たります。所有権全部を目的とする抵当権が設定されていれば、持分を失う相続人の持分に付いていた抵当権が消える関係になるので、「はい、当該承諾を証する情報を提供しなければなりません」という肢は正しい肢に当たります。更正で持分が増えた相続人には登記識別情報が通知され、「いいえ、登記識別情報は通知されません」という肢は誤りです。
登録免許税は原則1,000円で、移転分は移転の税率です
更正登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円が原則で、相続登記を遺産分割で更正する場合も同じです。「遺産分割協議により相続人の一人が所有権を取得したときの所有権の更正の登記の登録免許税の額は、不動産の個数 １ 個につき 1000 円である」という肢は正しい肢です。ただし所有権の一部移転を全部移転に更正するように、更正によって移転した持分が実質的に増えるときは、増えた分について移転の登記の税率がかかります。「当該登記を所有権の全部の移転の登記とする所有権の更正の登記の登録免許税の額は、10 万円である」という肢は正しい肢で、1,000万円の2分の1に売買の税率を掛けた額です。更正で共有名義になった後に抵当権を設定するときは、保存の登記と更正の付記登記の両方で通知された登記識別情報が要ります。「甲区 1 番及び甲区 1 番付記 1 号で通知された登記識別情報を提供することを要する」という肢は正しい肢です。
無効な登記や当事者の違う登記は更正では直せません
更正は登記の同一性が保たれる範囲でしか使えず、贈与が無効だったときは所有権の移転そのものがなかったことになるので、移転の登記を抹消します。「Ａ及びＢは、Ａを所有権の登記名義人とする所有権の更正の登記を申請することができる」という肢は誤りです。登記原因を売買から贈与に改める更正は当事者ＡとＢが申請するもので、その後の買主Ｃが申請人になることはありません。「Ｂ及びＣは、ＡからＢへの所有権の移転の登記の登記原因を贈与とする所有権の更正の登記を申請することができる」という肢は誤りです。保全仮登記の内容が本案の債務名義と食い違うときは当事者が申請するのではなく、債権者の申立てによる仮処分命令の更正決定を経て裁判所書記官が更正を嘱託します。したがって、「Ａ及びＢは共同して当該保全仮登記の更正の登記を申請することができない」という肢は正しい肢です。
不動産登記規則 第3条第1項第2号次に掲げる登記その他の法第六十六条に規定する場合における権利の変更の登記又は更正の登記
試験ではこう問われる
- 単有を共有に更正するときの登記義務者（現名義人と前所有者の両方）
- 利害関係人の承諾の意味（付記登記の条件。承諾がなければ主登記。所有権の更正は承諾がないと申請できない扱い）
- 持分の割合の更正で所有権全部を目的とする抵当権者の承諾が要るか（要らない）
- 法定相続分の相続登記を遺産分割や相続放棄で直す形（更正。原因は遺産分割・相続放棄。単独申請。代位債権者・抵当権者の承諾）
- 登録免許税（1個1,000円。移転分が増えるときは移転の税率）
この用語が問われた肢
甲土地について、売買を原因とするＡからＢへの所有権の移転の登記がされている場合において、錯誤を原因としてＢの単有名義からＢ及びＣの共有名義とする所有権の更正の登記を申請するときは、Ａを登記義務者とすることを要しない。
Ａを債務者と表記すべきところ，誤ってＢを債務者と表記した抵当権設定契約書に基づき，Ｂを債務者とする抵当権の設定の登記がされた場合は，錯誤を登記原因として当該抵当権の債務者をＡとする抵当権の更正の登記を申請することができる。
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