登記上の利害関係を有する第三者（付記登記・更正）とうきじょうのりがいかんけいをゆうするだいさんしゃふきとうきこうせい
権利の変更・更正の登記を付記登記でするために承諾が要る第三者で、承諾がなければ主登記になります。付記登記でされる登記の類型と、承諾の要否が肢で突かれます。
登記上の利害関係を有する第三者（付記登記・更正）は、権利の変更の登記や更正の登記によって登記上の不利益を受ける第三者です。不動産登記法66条により、その承諾があるか第三者がいない場合に限って変更・更正を付記登記でできます。付記登記は元の登記と一体になって同じ順位を保つ登記なので、後順位者に不利益を及ぼす変更をその順位で通すには承諾が要り、承諾がなければ主登記として新しい順位を取ります。不動産登記規則3条が付記登記でする登記を列挙し、66条の場合の変更・更正はその一つです。肢で突かれるのは、主登記か付記登記かの見分けと、承諾が効力要件になっている変更との違いです。
不動産登記法 第66条（権利の変更の登記又は更正の登記）
権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記又は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
承諾があれば付記登記、なければ主登記になります
所有権以外の権利の更正の登記は、利害関係人の承諾があるか利害関係人がいなければ付記登記、承諾がなければ主登記でされます。所有権の更正は別で、利害関係人の承諾がなければ申請できません。「所有権以外の権利の更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者があり、その承諾がない場合であっても、付記登記によってされる」という肢は誤りです。極度額の増額の予約による変更請求権を保全する仮登記は、承諾を証する情報などの提供がなければ付記登記でできず、「登記上の利害関係を有するＡの承諾を証するＡが作成した情報又はＡに対抗することができる裁判があったことを証する情報の提供がない場合であっても、付記登記によってすることができる」という肢は誤りです。抹消された地代の定めの回復は登記事項の一部の回復なので付記登記で、「地上権の変更の登記により抹消された地代の定めの回復の登記は，付記登記によってされる」という肢は正しい肢とされています。
極度額の変更は承諾が効力要件なので、常に付記登記です
根抵当権の極度額の変更は、民法398条の5により利害関係人の承諾を得なければ効力を生じません。承諾がなければ変更自体が成立せず登記できないので、登記されるときは必ず承諾があり、常に付記登記です。「根抵当権の極度額の変更の登記は，主登記によってされる場合と付記登記によってされる場合とがある」という肢は誤りです。承諾が登記手続上の要件にすぎない通常の変更と、実体法上の効力要件になっている変更を分けて覚えます。
不利益を受けない者は利害関係人でなく、承諾なしで付記登記できます
共有物分割禁止の定めを追加する所有権の変更で、土地全体に抵当権を持つ抵当権者は持分の分割を制限されても不利益を受けないので利害関係人ではなく、承諾なしで付記登記できます。「Ａ及びＢがＣの承諾を証する情報を提供しないで共有物不分割の定めの登記を申請した場合には、当該登記は、付記登記によってすることができない」という肢は誤りです。逆に、賃借権の賃料を減額する変更では、その賃借権に優先同意をした抵当権者が利害関係人に当たり、承諾を得て付記登記でします。
主登記でされる登記を付記登記に見せかける肢に注意します
賃借権を先順位抵当権に優先させる同意の登記は独立の主登記でされ、「賃借権を先順位抵当権に優先させる旨の同意の登記は，付記登記によってされる」という肢は誤りです。所有権を自己信託の対象とした旨の権利の変更の登記も主登記で、付記登記とする肢は誤りです。他方、買戻しの特約の登記と所有権以外の権利の移転の登記は規則3条により付記登記で、どちらも正しい肢として出ています。破産手続開始の登記は所有権を対象にすれば主登記、所有権以外の権利を対象にすれば付記登記になります。「主登記によってされる場合と付記登記によってされる場合とがある」という肢は正しい肢です。
更正で権利が両立しなくなる者は、承諾したうえで職権抹消されます
単有名義を共有名義に更正するとき、その土地に地上権の登記があれば、共有持分の上に地上権は成り立たないので地上権者は利害関係人です。地上権者の承諾を得て更正するときは、「登記官は，職権で当該地上権の登記を抹消しなければならない」という肢が正しい肢です。承諾は権利を失うことへの同意なので、承諾書の印鑑証明書に3か月の制限がないことは変更・更正でも抹消でも同じです。
不動産登記規則 第3条（付記登記）
次に掲げる登記は、付記登記によってするものとする。
一 登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記
二 次に掲げる登記その他の法第六十六条に規定する場合における権利の変更の登記又は更正の登記
イ 債権の分割による抵当権の変更の登記
ロ 民法（明治二十九年法律第八十九号）第三百九十八条の八第一項又は第二項（これらの規定を同法第三百六十一条において準用する場合を含む。）の合意の登記
ハ 民法第三百九十八条の十二第二項（同法第三百六十一条において準用する場合を含む。）に規定する根質権又は根抵当権を分割して譲り渡す場合においてする極度額の減額による変更の登記
ニ 民法第三百九十八条の十四第一項ただし書（同法第三百六十一条において準用する場合を含む。）の定めの登記
三 法第七十六条の三第一項の規定による申出に関する登記
四 登記事項の一部が抹消されている場合においてする抹消された登記の回復
五 所有権以外の権利を目的とする権利に関する登記（処分の制限の登記を含む。）
六 所有権以外の権利の移転の登記
七 登記の目的である権利の消滅に関する定めの登記
八 民法第三百九十三条（同法第三百六十一条において準用する場合を含む。）の規定による代位の登記
九 抵当証券交付又は抵当証券作成の登記
十 買戻しの特約の登記
試験ではこう問われる
- 承諾がない所有権以外の権利の更正の登記は付記登記でされるか（されない。主登記）
- 極度額の変更の登記が主登記になることはあるか（ない。承諾が効力要件）
- 共有物分割禁止の定めの登記に土地全体の抵当権者の承諾は要るか（要らない）
- 賃借権の優先同意の登記や自己信託の権利変更は付記登記か（主登記）
- 単有から共有への更正で地上権者が承諾したとき地上権はどうなるか（職権抹消）
この用語が問われた肢
所有権以外の権利の更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者があり、その承諾がない場合であっても、付記登記によってされる。
根抵当権の設定の登記のある土地についてする当該根抵当権の極度額増額の予約を原因とする不動産登記法第 105 条第 2 号による根抵当権の変更請求権保全の仮登記は、当該仮登記につき登記上の利害関係を有するＡの承諾を証するＡが作成した情報又はＡに対抗することができる裁判があったことを証する情報の提供がない場合であっても、付記登記によってすることができる。
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