仮登記かりとうき

仮登記は、本登記をするための手続上の条件が備わっていないとき、または将来の権利変動の請求権を保全したいときに、本登記の順位を確保しておくためにする予備的な登記です。不動産登記法105条が二つの場合を定め、1号は登記識別情報や第三者の許可・同意・承諾を証する情報を提供できないとき、2号は権利の設定・移転・変更・消滅の請求権を保全するときです。仮登記だけでは第三者に対抗する力はなく、本登記をして初めて仮登記の順位で権利を主張できます。肢では、どんな権利や原因で仮登記ができるか、誰が申請するか、本登記までに何が要るかが突かれます。

不動産登記法 第105条

（仮登記）
仮登記は、次に掲げる場合にすることができる。
一　第三条各号に掲げる権利について保存等があった場合において、当該保存等に係る登記の申請をするために登記所に対し提供しなければならない情報であって、第二十五条第九号の申請情報と併せて提供しなければならないものとされているもののうち法務省令で定めるものを提供することができないとき。
二　第三条各号に掲げる権利の設定、移転、変更又は消滅に関して請求権（始期付き又は停止条件付きのものその他将来確定することが見込まれるものを含む。）を保全しようとするとき。

1号は登記識別情報などを提供できないとき2号は請求権の保全仮登記だけでは対抗力がない

仮登記ができるのは1号と2号の二つの場合です

1号仮登記は、権利変動は生じているのに、登記識別情報や農地法の許可書のような情報を提供できないときの仮登記です。2号仮登記は、売買予約や代物弁済の予約のように、まだ権利が動いていない請求権を保全するための仮登記で、始期付きや停止条件付きの請求権も含みます。「Ａを所有権の登記名義人とする土地につき，売主Ａと買主Ｂとの間で，売買代金が完済されたときに当該土地の所有権が移転する旨の特約付きの売買契約を締結した場合において，当該売買代金が完済されていないときは，登記原因を「年月日売買（条件　売買代金完済）」とする条件付所有権の移転の仮登記を申請することができる」という肢は正しい肢です。代金完済という条件が付いた所有権移転の請求権を、条件付所有権移転仮登記の形で保全できます。

始期付きや条件付きの請求権でも保全できます

死因贈与は贈与者の死亡を始期とする契約なので、贈与者の生前に始期付所有権移転仮登記ができます。「Ａを所有権の登記名義人とする不動産について，Ａ及びＡの子Ｂとの間で死因贈与契約が締結された場合には，Ｂは，Ａの承諾を証する情報を提供して，単独で，始期付所有権移転仮登記を申請することができる」という肢は正しい肢です。一方、遺贈は遺言者がいつでも撤回できる単独行為で、生前には何の請求権も生じていません。「死因贈与を原因とする仮登記を申請することができるので，遺贈を原因とする仮登記も，申請することができます」という肢は誤りです。婚姻中にする離婚に伴う財産分与の予約も、離婚が成立していない段階では保全すべき請求権が無いので、「Ａを所有権の登記名義人とする土地につき，ＡとＢとの婚姻中に，離婚に伴う財産分与の予約を登記原因としてＢを登記名義人とする所有権移転請求権の保全の仮登記を申請することはできない」という肢は正しい肢です。

仮登記を土台にできる登記と、できない登記があります

所有権移転の仮登記がされた不動産について、仮登記名義人を設定者とする抵当権の設定請求権を保全する仮登記はできます。「ＡからＢへの所有権の移転の仮登記がされている場合には，Ｂを設定者，Ｃを抵当権者とする抵当権設定請求権の保全の仮登記を申請することができる」という肢は正しい肢です。仮登記された地上権はまだ確定した権利ではないので、それを目的とする抵当権の本登記はできず、仮登記にとどまります。「Ａを仮登記の登記名義人として仮登記された地上権を目的として，ＡがＢとの間で抵当権の設定契約を締結した場合には，当該抵当権の設定の本登記を申請することができる」という肢は誤りです。買戻しの特約についても、所有権移転の仮登記とその特約の仮登記を同時に申請しなければならないわけではなく、「当該所有権の移転の仮登記を申請するときは，当該買戻しの特約の仮登記と当該所有権の移転の仮登記とを同時に申請しなければならない」という肢は誤りです。

一の申請情報にできるかは本登記と同じ基準で決まります

複数の不動産の仮登記を一つの申請情報で申請できるかは、登記の目的・登記原因・申請人が同じかという本登記と同じ基準で判断します。「A所有の甲土地及びB所有の乙土地について，Cを仮登記の登記権利者とし，代物弁済の予約を仮登記原因とする所有権移転請求権の仮登記は，一の申請情報によって申請することができる」という肢は、登記義務者がＡとＢで違うので誤りです。ただし、根抵当権の設定の仮登記は共同担保の形では認められず、不動産ごとに申請します。「権利者並びに根抵当権の設定の登記原因及びその日付が同一であるときは，Ａは，当該権利者と共同して，甲土地及び乙土地を目的とする根抵当権の設定の仮登記の申請を一の申請情報によってすることができる」という肢は誤りです。共同根抵当は設定と同時に共同担保である旨を登記して初めて成立するもので、仮登記の段階ではその登記ができないからです。

仮登記された権利にも確定や移転の登記ができます

仮登記された根抵当権についても、元本の確定の登記や移転の仮登記ができます。「担保すべき元本の確定すべき期日の定めのない根抵当権の設定の仮登記がされている場合において，当該設定の日から5年後にＡがＢに対して当該根抵当権の元本の確定の請求をしたときは，ＡとＢは，共同して，当該根抵当権について元本の確定の登記を申請することができる」という肢は正しい肢です。仮登記された根抵当権を譲渡したときの移転の仮登記では、設定者の承諾を証する情報は要らないと扱われています。「ＢとＣとが共同して譲渡を登記原因とする当該根抵当権の移転の仮登記を申請するときは，Ａの承諾を証する情報を提供しなければならない」という肢は誤りです。

不動産登記規則 第178条

（法第百五条第一号の仮登記の要件）
法第百五条第一号に規定する法務省令で定める情報は、登記識別情報又は第三者の許可、同意若しくは承諾を証する情報とする。