登記名義人とうきめいぎにん

登記名義人は、登記記録の権利部に、不動産登記法3条各号の権利について権利者として記録されている者です。所有権なら甲区の現在の所有者、抵当権なら乙区の抵当権者がこれに当たり、表題部に記録されているだけの表題部所有者は登記名義人ではありません。登記識別情報は申請人自らが登記名義人となる登記で通知され、登記義務者も登記名義人に限られるので、登記名義人かどうかは申請の形を決める出発点です。氏名や住所の変更・更正の登記は登記名義人が単独で申請でき、所有権の登記名義人には令和8年4月1日から変更の日から2年以内に申請する義務が課されます。肢で突かれるのは、登記記録上の氏名・住所と現在のそれが違うときに、前提として変更の登記が要る場面と要らない場面の線引きになります。

不動産登記法 第2条第1項第11号

登記名義人 登記記録の権利部に、次条各号に掲げる権利について権利者として記録されている者をいう。

権利部に権利者として記録氏名・住所の変更は単独申請令和8年4月1日から2年以内の申請義務

氏名・住所の変更や更正は登記名義人の単独申請です

登記名義人の氏名・名称・住所の変更の登記や更正の登記は、権利の内容を動かさないので登記義務者がおらず、不動産登記法64条により登記名義人が単独で申請します。「登記名義人の氏名についての変更の登記は、登記権利者及び登記義務者が共同して申請しなければならない」という肢は誤りです。登記原因は住所移転や氏名変更で、縁組で氏が変わった場合の登記原因を「縁組」とする肢も誤りです。令和8年4月1日からは、所有権の登記名義人は氏名・名称・住所の変更の日から2年以内にこの登記を申請する義務を負います。

所有権の名義人として残る側の表示が違えば前提の登記が要ります

所有権の登記名義人の現在の住所が登記記録と違うと、登記官は申請人が登記名義人と同一人かを登記記録から確かめられません。義務者として所有権を失う側でも、権利者として所有権の登記名義人のまま残る側でも同じで、所有権の登記名義人が地上権の抹消の権利者として申請するときに「住所の変更により当該所有権の登記名義人の現在の住所と登記記録上の住所とが異なるときは、当該申請をする前提として、当該所有権の登記名義人の住所の変更の登記を申請しなければならない」という肢は正しい肢です。判決による移転の登記で判決書に新旧の住所が併記されていても、前提として住所の変更の登記を申請しなければならないとする肢も正しい肢として出ています。

抹消される側の名義人の変更には前提の登記は要りません

登記記録から消える側の名義人の表示が食い違うときは、変更を証する情報を提供すれば足り、前提の変更の登記は要りません。錯誤による所有権の移転の抹消で、権利者として所有権を取り戻す前所有者の氏名が養子縁組で変わっていても、「前提としてＡの氏名についての変更の登記を申請しなければならない」という肢は誤りです。抹消される登記の名義人についても同じで、転借権の抹消を申請するときに「その前提として，Ｂの住所の変更の登記の申請をしなければならない」という肢は誤りです。仮登記の名義人が住所を変えた後に仮登記を抹消するときも、住所の変更を証する情報を提供すれば足り、「住所の変更の登記をすることなく，…本件仮登記の抹消を申請することができる」という肢は正しい肢です。行政区画の名称の変更で住所の表記だけが変わったときも、前提の変更の登記は要りません。

相続財産法人名義にするのは氏名の変更の登記です

所有権の登記名義人が死亡し相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は法人となるので、亡Ａ相続財産とする登記名義人の氏名の変更の登記をします。相続財産清算人の選任の審判書に相続人不存在による選任であることと死亡年月日が書かれていれば、「その添付情報として，Ａの相続を証する戸籍謄本を提供することは要しない」という肢は正しい肢です。死亡時の住所と氏名が登記記録と違っていれば、「Ａの住所及び氏名の変更についての登記原因及びその日付を申請情報の内容とすることを要する」という肢のとおり、変更の経過を申請情報に書きます。相続財産清算人の住所を証する情報は要りません。

不動産登記法 第64条第1項

登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。