賃借権の対抗力・妨害排除と賃貸人の地位の移転（605条〜605条の4）ちんしゃくけんのたいこうりょくぼうがいはいじょとちんたいにんのちいのいてん

住んでいるアパートが売られても、新しい大家さんから「出て行け」と言われずに住み続けられるのが賃借権の対抗力です。賃借権は本来、元の大家さんとの約束にすぎませんが、登記（借家なら引渡し、借地なら建物の登記）があれば、買主にも主張できます。その場合、大家さんの地位は買主へ自動的に移り、借主は誰に家賃を払うのかを、買主の所有権移転登記で確かめることになります。

不動産賃借権は登記などの対抗要件を備えれば、その不動産を取得した第三者に対抗できます

不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗できます（605条）。もっとも賃借人は特約がなければ賃貸人に登記を請求できないので、借地借家法が、借地では借地上に借地権者名義で登記した建物があれば（同法10条1項）、借家では建物の引渡しがあれば（同法31条）対抗できるとしています。建物の登記の名義など借地借家法の対抗要件の細かい点は借地権・借家権の語で扱い、地上権との比較は地上権と土地賃借権の比較の語で扱います。

対抗要件を備えた賃借人は、占有を妨害する第三者に妨害の停止を、占有する第三者に返還を請求できます

不動産の賃借人は、対抗要件を備えた場合、その不動産の占有を第三者が妨害しているときは妨害の停止を、第三者が占有しているときは返還を請求できます（605条の4）。対抗力を備えた賃借権は物権に近い保護を受けるという判例（最判昭和28年12月18日）を明文にしたものです。「Ａの所有する甲土地をＢが賃借して賃借権の設定の登記をした場合において，Ｃが自己の所有する乙動産をＡ及びＢに無断で甲土地に置いているときは，Ｂは，Ｃに対し，甲土地の賃借権に基づき，乙動産の撤去を請求することができない」という肢（R3 問7 イ）は誤りです。建物の引渡しを受けた建物賃借人は対抗要件を備えているので、占有権に基づく妨害排除のほか、賃借権に基づく妨害排除も求めることができます。

対抗要件を備えた賃借権の目的不動産が譲渡されれば、賃貸人の地位は合意なしに当然に譲受人へ移ります

605条の2第1項は、605条や借地借家法10条・31条などで賃貸借の対抗要件を備えた場合に、その不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転すると定めています。賃借人は譲受人にも賃借権を主張できる以上、賃貸借関係ごと譲受人に引き継がせるのが合理的だからで、譲渡人と譲受人の合意も賃借人への通知も要りません（通知不要は最判昭和33年9月18日）。ただし、譲渡人と譲受人が、賃貸人の地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する合意をしたときは、賃貸人の地位は移転しません（同条2項前段）。この場合も、譲渡人と譲受人の間の賃貸借が終了すれば、留保されていた賃貸人の地位は譲受人に移転するので（同項後段）、賃借人は追い出されません。「Ａに対して甲建物を賃貸している甲建物の所有者ＢがＣに対して甲建物を譲渡し、Ｂ及びＣが、賃貸人たる地位をＢに留保する旨及び甲建物をＣがＢに賃貸する旨の合意をした後、ＣがＢの債務不履行を理由としてＢＣ間の賃貸借を解除したときは、Ｃは、Ｂとの間の賃貸借が終了したことを理由として、Ａに対し、甲建物の明渡しを請求することができる」という肢（R7 問19 イ）は誤りです。対抗要件のない賃借権でも、譲渡人と譲受人の合意があれば、賃借人の承諾なしに賃貸人の地位を移転できます（605条の3）。賃貸人の債務は誰がしても履行の仕方が変わらず、承継を認めるほうが賃借人に有利だからです（最判昭和46年4月23日）。「不動産の譲渡人が賃貸人であるときは，その賃貸人たる地位は，賃借人の承諾を要しないで，譲渡人と譲受人との合意により，譲受人に移転させることができる」という肢（R3 問19 イ）は正しいです。

譲受人は所有権移転登記をしなければ、賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗できません

賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗できません（605条の2第3項・605条の3後段）。賃借人が二重に賃料を払う危険を避けるためで、平成29年改正前の判例（最判昭和49年3月19日）を明文にしたものです。所有権移転登記を経ていない譲受人から賃料を請求されても、賃借人は支払を拒むことができます。逆に、所有権移転登記を受けた譲受人は賃料を請求でき、賃借人の承諾があったことを主張立証する必要もありません。

費用償還債務と敷金返還債務は譲受人が承継しますが、移転前の延滞賃料は当然には移りません

賃貸人たる地位が移転したときは、608条の費用の償還に係る債務と、敷金の返還に係る債務は、譲受人が承継します（605条の2第4項）。賃貸人の地位の移転前に賃借人が支出した有益費も、賃貸借の終了時の賃貸人である譲受人に償還を請求できます（最判昭和46年2月19日）。「賃貸不動産の譲渡により、賃貸人たる地位が譲渡人から譲受人に移転した場合には、譲受人は、敷金の返還に係る譲渡人の債務を承継する」という肢（R7 問19 ア）は正しいです。他方、移転前に既に発生していた延滞賃料債権は、旧賃貸人に帰属する独立の債権なので、当然には譲受人に移りません。敷金が延滞賃料に充当されて残額が承継されることは、敷金の語で扱います。

民法 第605条

（不動産賃貸借の対抗力）
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

民法 第605条の2第1項

前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

民法 第605条の2第3項

第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

民法 第605条の3

（合意による不動産の賃貸人たる地位の移転）
不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、前条第三項及び第四項の規定を準用する。