借家権（借地借家法：更新・解約申入れ・正当事由・定期建物賃貸借・造作買取・居住権の承継）しゃくやけん

アパートやお店を借りている人にとって、急に出ていけと言われるのは生活や商売の土台を失うことです。そこで借地借家法は、建物の賃貸借について、大家さんが更新を断ったり解約を申し入れたりするには正当の事由を要求し、期限が来ても使い続けていれば更新されたものとみなす仕組みを置いています。そのかわり、更新しない約束をしたいときは、書面と事前の説明を条件に定期建物賃貸借を選べます。

期間の定めのある建物賃貸借は、1年前から6か月前までに正当の事由ある更新拒絶の通知をしないと、期間の定めのないものとして更新されます

建物の賃貸借に期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条1項本文）。ただし、更新後の期間は定めがないものになり（同項ただし書）、従前と同じ期間で更新されるわけではありません。賃貸人がする更新拒絶の通知には正当の事由が要ります（同法28条）。さらに、通知をした場合でも、期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、やはり更新したものとみなされます（同法26条2項）。期間を1年未満と定めた建物賃貸借は期間の定めがないものとみなされ（同法29条1項）、民法604条の50年の上限は建物の賃貸借には適用されません（同条2項）。

期間の定めのない建物賃貸借の賃貸人の解約申入れには正当の事由が要り、申入れから6か月で終了します

建物の賃貸人が解約の申入れをしたときは、申入れの日から6か月を経過することで終了します（借地借家法27条1項）。この申入れにも正当の事由が要ります（同法28条）。正当の事由は、双方が建物の使用を必要とする事情、従前の経過、建物の利用状況と現況、明渡しと引換えの財産上の給付の申出（立退料）を考えて判断します。判例は、解約申入れの後に、申入れの時に申し出ていた立退料の増額を申し出た場合も、その増額分を参酌して当初の解約申入れの正当事由を判断できるとしました（最判平成3年3月22日）。期間の定めのある賃貸借に中途解約の条項を置いても、賃貸人からの解約には27条・28条が及び、これより賃借人に不利な特約は無効です（同法30条）。賃貸人は、正当の事由がなければ、中途解約の条項に従って解約することはできません。賃借人からの解約申入れは民法617条1項2号により3か月で終わり、正当の事由は要りません。

更新のない定期建物賃貸借は、書面で契約し、更新がないことを事前に書面を交付して説明したときに限り認められます

期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます（借地借家法38条）。賃貸人は、契約の前に、更新がなく期間の満了で終了することを記載した書面を交付して説明しなければなりません（同条）。書面は公正証書に限られません。

造作買取代金は造作に関して生じた債権なので、建物の明渡しを拒む同時履行の抗弁権も留置権も認められません

建物の賃借人は、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作を、賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、時価で買い取るよう請求できます（借地借家法33条1項）。行使すれば造作の売買が成立したのと同じ効果が生じる形成権ですが、建物買取請求権と違って特約で排除できます（同法37条）。判例は、造作買取代金債権は造作に関して生じた債権で建物に関して生じた債権ではないとして、代金の提供がないことを理由に建物の明渡しを拒むことはできないとし（最判昭和29年7月22日）、建物についての留置権も否定しました（最判昭和29年1月14日）。「建物の賃借人は、賃貸人に対して有する造作買取代金債権を被担保債権として、当該建物について留置権を行使することができる」という肢（R4 問13 ア）は誤りです。借地の建物買取請求権では建物に関して生じた債権として留置権が認められるので、両者を区別します。

賃料自動増額の特約があっても借賃減額請求はでき、賃借人が死亡すれば相続人が賃借権を承継します

建物の借賃が経済事情の変動などで不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって借賃の増減を請求できます（借地借家法32条1項）。判例は、同項は強行法規で、賃料自動増額特約があっても減額請求はできるとしています（最判平成15年10月21日、最判平成20年2月29日）。賃借人が死亡すれば賃借権は相続人が承継し、内縁の配偶者は相続人ではないので承継しません。判例は、内縁の妻は、相続人の賃借権を援用して賃貸人に居住する権利を主張できるが、相続人と並んで共同賃借人になるわけではないとしています（最判昭和42年2月21日）。相続人からの明渡請求は権利の濫用として退けられることがあります（最判昭和39年10月13日）。これに対し、居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡したときは、事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者が、知った後1か月以内に反対の意思を表示しない限り、賃借人の権利義務を承継します（借地借家法36条1項）。内縁の側からの整理は親族編の内縁の語に書きます。

民法 第604条第1項

賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。

民法 第617条第1項

当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一　土地の賃貸借 一年
二　建物の賃貸借 三箇月
三　動産及び貸席の賃貸借 一日