無断譲渡・転貸と信頼関係破壊の法理（612条）むだんじょうとてんたいとしんらいかんけいはかいのほうり

部屋を貸すとき、大家さんは借主の人柄や使い方を見て貸しています。それなのに借主が勝手に別の人に又貸ししたり、借りる権利を売ったりすれば、大家さんの信頼を裏切ることになります。そこで民法は、賃貸人の承諾のない賃借権の譲渡・転貸を禁じ、違反すれば解除できるとしました。ただ、判例は、親族に一時使わせただけのように信頼を壊すほどではない場合には、解除までは認めていません。

賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借権を譲渡・転貸できず、無断で使用収益させれば賃貸人は解除できます

612条1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないと定め、同条2項は、これに違反して第三者に使用収益させたときは賃貸人は契約を解除できると定めています。賃貸借は当事者の信頼関係を基礎にする継続的な契約だからです。対抗力のある賃借権でも承諾が要ることに変わりはありません。建物所有目的の借地権では、借地上の建物を譲渡しようとする場合に賃貸人が不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法19条1項）。賃貸人は、無断転貸を理由に解除するとき、承諾していないことまで主張立証する必要はなく、承諾があったことは賃借人が主張立証します。

無断転貸でも、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できません

判例は、賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物を使用収益させた場合でも、それが賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、612条2項の解除権は発生しないとしています（最判昭和28年9月25日）。この信頼関係破壊の法理では、特段の事情は賃借人が主張立証しなければなりません（最判昭和41年1月27日）。無断転貸があれば当然に解除できるわけではありません。信頼関係の考え方は賃料不払の解除にも及び、賃料を1か月でも怠れば当然に解除となる旨の和解をしていても、判例は信頼関係が破壊されたとはいえない特別の事情がある場合にまで当然解除の効力を認める趣旨ではないとしています（最判昭和51年12月17日）。賃借人は、信頼関係が破壊されていないことを主張して解除の効力を争うことができます。

借地上の自己所有建物を賃貸しても土地の転貸には当たりませんが、譲渡担保権者が建物を使用収益すれば敷地の譲渡・転貸に当たります

判例は、土地の賃借人が借地上に所有する建物を第三者に賃貸し、その敷地として土地を使わせても、土地の転貸には当たらないとしています（大判昭和8年12月11日）。借地人は建物所有の目的どおりに土地を使い続けているからです。土地の賃貸人は、建物の賃貸を理由に土地の賃貸借を解除することも、建物の賃借人に明渡しを請求することもできません。他方、借地上の建物に譲渡担保権を設定し、譲渡担保権者が建物の引渡しを受けて使用収益するときは、まだ実行前で受戻しが可能でも、敷地について612条の賃借権の譲渡又は転貸がされたものとされ、信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がない限り賃貸人は解除できます（最判平成9年7月17日）。

無断転貸を理由とする解除権の消滅時効は、転借人が使用収益を始めた時から進みます

判例は、無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除権は形成権として債権に準じて消滅時効にかかり、転借人が転貸借契約に基づいて使用収益を開始した時から権利を行使できるので、その時から時効が進行するとしています（最判昭和62年10月8日）。賃貸人が転貸を知った時からではありません。

承諾のない転借人は賃貸人に対して無権利者なので、賃貸人は所有権に基づいて明渡しを求めます

無断転貸では、転借人は賃貸人との関係で占有の権原を持たないので、賃貸人は所有権に基づいて明渡しを請求できます。他方、賃貸人と転借人の間には契約関係がないので、賃貸借の終了を理由として転借人に明渡しを求めることはできません。承諾のある転貸の効果は、適法な転貸の効果の語で扱います。

民法 第612条第1項

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

民法 第612条第2項

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。