敷金（622条の2）しききん

部屋を借りるとき、大家さんに家賃の数か月分を預けることがあります。これが敷金です。家賃の滞納や部屋の傷みの修理代を、退去のときに差し引けるようにしておく担保なので、大家さんは部屋を返してもらって差し引く額が決まってから、残りを返せば足ります。借主の側から「敷金があるから今月の家賃は払わない」と言えないのも、敷金が大家さんのための担保だからです。

敷金は明渡しまでに生じる賃借人の一切の金銭債務を担保し、返還請求権は明渡しの時に残額について発生します

622条の2第1項は、敷金を、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭と定めています。賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、敷金の額から賃借人の金銭債務の額を控除した残額を返還しなければなりません（同項1号）。この規定は、敷金は賃貸借終了後明渡しまでに生ずる賃料相当損害金を含む一切の債権を担保し、返還請求権は明渡し完了の時に残額について具体的に発生するとした判例（最判昭和48年2月2日）を明文にしたものです。返還請求権は明渡しまで発生も金額も定まらないので、賃貸借の終了後でも明渡し前には券面額のある債権に当たらず、転付命令の対象になりません（同判例）。返還請求権は残額の支払を求める金銭債権であって、意思表示だけで法律関係を変える形成権ではありません。

明渡しが先で敷金の返還が後なので、同時履行の抗弁権も留置権も主張できません

判例は、賃貸人は特別の約定のない限り賃借人から家屋の明渡しを受けた後に敷金残額を返還すれば足り、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係に立たないとし、終了原因が解除による場合も同じとしました（最判昭和49年9月2日）。敷金は明渡しまでの損害金も担保するので、明渡しが済むまで差し引く額が決まらないからです。現行法も返還の時期を「賃貸物の返還を受けたとき」と定めています（622条の2第1項1号）。「賃貸借契約が終了した場合には、賃借人は、敷金が返還されるまでは、賃貸人に対して目的不動産の返還を拒むことができる」という肢（R8 問17 オ）は誤りです。同じ判例は、明渡債務が先履行である以上、賃借人は敷金返還請求権を被担保債権として家屋に留置権を取得する余地はないとしました。留置権は被担保債権が弁済期にないと成立しないからです（295条1項ただし書）。

敷金を充当するかどうかは賃貸人が決め、賃借人から充当を求めることはできません

賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができます（622条の2第2項前段）。これに対し、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができません（同項後段）。担保からいつ回収するかは担保権者である賃貸人が判断することで、賃借人が担保を先に使ってしまえば明渡しまでの損害が担保されなくなるからです。「賃借人は、賃貸人に対し、賃料債務を履行しなかったときは、賃貸借が終了する前であっても、敷金をその弁済に充てることを請求することができる」という肢（R7 問19 オ）は誤りです。賃貸借が終了して明渡しがされたときは、未払賃料は敷金から当然に差し引かれ、相殺の意思表示は要りません（最判平成14年3月28日）。この当然充当は、抵当権者が物上代位で賃料債権を差し押さえた後でも妨げられず、差し押さえられた賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅します（同判例）。「抵当権が設定されている建物について賃貸借契約が締結され、敷金が授受された場合において、当該賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた後に、当該賃貸借契約が終了し、当該建物が明け渡されたときは、賃料債権は、敷金の充当によりその限度で消滅する」という肢（R6 問13 ウ）は正しいです。物上代位の側からの整理は抵当権の物上代位の語に書きました。賃貸人は、敷金で弁済を受けない債権の部分についてのみ不動産賃貸の先取特権を持ちます（316条）。「不動産の賃貸人は，敷金を受け取っている場合には，その敷金で弁済を受けない債権の部分についてのみ，不動産賃貸の先取特権を有する」という肢（R3 問11 ア）は正しいです。

賃貸人が交替すると残額の返還債務が新賃貸人に移り、賃借人が交替すると敷金は旧賃借人に返されます

対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡されて賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、敷金の返還に係る債務は譲受人が承継します（605条の2第4項）。ただし、承継されるのは全額ではありません。判例は、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済として当然に充当され、残額についてのみ権利義務関係が新賃貸人に承継されるとしています（最判昭和44年7月17日）。「賃貸不動産の譲渡により、賃貸人たる地位が譲渡人から譲受人に移転した場合には、譲受人は、敷金の返還に係る譲渡人の債務を承継する」という肢（R7 問19 ア）は正しいです。賃貸借の存続中に建物が売却された事例で、期間満了後に賃借人が明け渡したときは、新所有者に敷金の返還を請求できます。これに対し、賃貸借が終了した後、明渡し前に建物が譲渡されたときは、賃貸借契約そのものが新所有者に承継されていないので、敷金関係だけが当然に承継されることはありません（最判昭和48年2月2日）。賃貸借の終了後に売却された場合は、賃借人は新所有者に敷金の返還を請求できません。他方、賃借権が適法に譲渡されたときは、賃貸人は旧賃借人に残額を返還しなければなりません（622条の2第1項2号）。旧賃借人の敷金で新賃借人の債務を担保させると、旧賃借人が予期しない不利益を受けるからです。判例も、敷金交付者が新賃借人の債務の担保とすることを約するなど特段の事情のない限り、敷金関係は新賃借人に承継されないとしています（最判昭和53年12月22日）。敷金についての権利関係が賃借権とともに当然に移転するわけではありません。

民法 第622条の2第1項

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

民法 第622条の2第2項

賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

民法 第605条の2第4項

第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

民法 第316条

賃貸人は、第六百二十二条の二第一項に規定する敷金を受け取っている場合には、その敷金で弁済を受けない債権の部分についてのみ先取特権を有する。