借地権（借地借家法：存続期間・更新・対抗力・建物買取請求・定期借地）しゃくちけん

家を建てるために土地を借りると、家の寿命は何十年にもなります。民法だけだと賃貸借は期間の定めがなければ1年前の申入れで終わり、土地を売られると登記のない借主は追い出されかねません。そこで借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の借主を借地権者として、最低30年の期間、更新の保障、建物の登記による対抗力、建物を時価で買い取らせる権利を与えて手厚く守っています。

借地借家法の借地権は建物の所有を目的とする地上権と土地の賃借権で、資材置場などの賃貸借には民法だけが適用されます

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます（借地借家法2条1号）。建物の所有を目的とする地上権も借地権に含まれます。建物の所有を目的としない駐車場や資材置場の賃貸借には借地借家法が適用されず、民法の賃貸借の規定（604条の50年・617条の解約申入れなど）だけで判断します。民法の存続期間・解約申入れの規定は賃貸借の存続期間の語に書きました。地上権と土地賃借権の違いは前半の比較の語にまとめてあります。

存続期間は30年で、最初の更新は20年、その後は10年になり、期間の定めのない借地を解約申入れで終わらせることはできません

借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間になります（借地借家法3条）。30年より短い期間を定めても、期間を定めなくても30年になるので、期間の定めのない借地権というものは生じません。そのため、民法617条1項1号の1年前の解約申入れで終わらせることはできず、正当の事由があっても同じです。更新後の期間は、最初の更新は更新の日から20年、2回目以降は10年で、当事者がこれより長い期間を定めることもできます（同法4条）。

更新を拒むには建物があることを前提に正当の事由ある遅滞のない異議が要り、建物の賃貸借の通知期間はありません

存続期間が満了する場合に、借地権者が更新を請求したとき、又は満了後も借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条）。借地権設定者がこれを止めるには遅滞なく異議を述べる必要があり、その異議には正当の事由が要ります（同法6条）。正当の事由は、双方が土地の使用を必要とする事情、従前の経過、土地の利用状況、立退料の申出を考えて判断します。建物の賃貸借のような「期間の満了の1年前から6か月前まで」の通知は、借地には定められていません。また、法定更新は建物がある場合に限られるので、期間満了前に建物が滅失し再築しないまま使用を継続しても、更新したとはみなされません。更新に関する規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効です（同法9条）。ただし、判例は、賃料の支払を遅滞したときは催告なしに解除できるとする特約は、この強行規定に反しないとしました（最判昭和40年7月2日）。

借地上に借地権者名義で登記した建物があれば対抗でき、表示の登記でも足りますが、家族名義の登記では対抗できません

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。建物の登記があれば、土地を買おうとする人は現地を見て建物の登記を調べることで借地権を推知できるからです。土地の譲受人が所有権移転登記を経ていても、建物の所有権の登記をしている借地権者は借地権を対抗でき、建物収去土地明渡しの請求を拒めます。判例は、建物の表示の登記でも足りるとしています（最判昭和50年2月13日）。これに対し、借地権者が自らの意思で同居の長男の名義で建物を登記した事案で、判例は、自己の名義で登記した建物を有して初めて対抗でき、他人名義の登記では対抗できないとしました（最大判昭和41年4月27日）。子の名義でも同じです（最判昭和50年11月28日）。もっとも、対抗要件がなくても、借地権の存在を知り、それを前提に安く土地を買った者が登記のないことを奇貨として明渡しを求めるのは、権利の濫用として許されないことがあります（最判昭和38年5月24日）。

更新がないときは借地権者が建物を時価で買い取るよう請求でき、その代金債権で留置権を主張できます

借地権の存続期間が満了し、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求できます（借地借家法13条1項）。この請求権は形成権で、行使すれば建物の売買が成立したのと同じ効果が生じ、特約で排除できません（同法16条）。建物収去土地明渡しの判決が確定した後に行使しても、請求異議の訴えの異議の事由として主張できるので、「土地の賃貸人が、当該土地上に建物を所有する当該土地の賃借人に対し、建物収去土地明渡しを請求する訴えを提起し、当該賃借人が建物買取請求権を行使しないまま建物収去土地明渡しの請求を認容する判決が確定した。その後、当該賃借人が当該賃貸人を被告としてその確定判決による強制執行の不許を求める請求異議の訴えを提起した場合には、当該賃借人は、判決確定後に当該建物について建物買取請求権を行使したことを異議の事由として主張することができない」という肢（R8 午後 問4 エ）は誤りです。借地権者の代金債権は建物に関して生じた債権なので、借地権者は建物に留置権を持ち、その反射として敷地の明渡しも拒めます（大判昭和14年8月24日、大判昭和18年2月18日）。「甲土地をＡから賃借しているＢが甲土地上に乙建物を建築した場合において、ＢがＡに対する建物買取請求権を行使するときは、Ｂは、Ａに対し、建物買取代金債権を被担保債権とする乙建物の留置権の反射的効果として、乙建物の敷地である甲土地の引渡しを拒むことができる」という肢（R8 問11 ウ）は正しいです。地代が経済事情の変動などで不相当になったときの地代等増減請求権（同法11条1項）も、意思表示だけで地代を改める形成権です。

定期借地権は更新しない借地権で、一般の定期借地権は書面で足り、事業用は公正証書によります

存続期間を50年以上とする借地権では、更新や建物の築造による延長がなく、建物買取請求もしない旨を特約でき、その特約は公正証書による等書面によってしなければなりません（借地借家法22条）。書面であればよく、公正証書に限られません。専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする事業用定期借地権の設定は、公正証書によってしなければなりません（同法23条3項）。住宅の所有を目的とする定期借地権は事業用ではないので、公正証書は要りません。借地上の建物を譲渡するのに賃貸人が承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます（同法19条）。

民法 第605条

（不動産賃貸借の対抗力）
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

借地借家法10条1項

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

借地借家法13条1項

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。