177条の「第三者」の範囲（制限説・不法占拠者・前主・賃借人・差押債権者）ひゃくななじゅうななじょうのだいさんしゃのはんい

土地を買ったのに登記をまだしていない人は、誰に対しても「自分の土地だ」と言えないわけではありません。登記がないことを理由に買主の権利を否定してよいのは、その土地について両立しない権利を争う正当な立場にある人だけです。同じ土地を二重に買った人や、土地を借りている人、土地を差し押さえた債権者は、誰が所有者かで自分の権利が左右されるので、登記を基準に決めるのが公平です。他方、勝手に住み着いた人や、売った本人やその相続人に登記を求める理由はありません。

177条の第三者は登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者に限られ、二重譲受人は自分が未登記でも第三者に当たります

177条は、不動産に関する物権の得喪及び変更は登記をしなければ第三者に対抗することができないと定めています。判例は、ここでいう第三者を、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者に限っています（大連判明治41年12月15日）。同じ売主から二重に買い受けた者同士は、互いに相手の登記がないことを主張でき、先に登記した方が優先します。どちらも登記していなければ、どちらも相手に所有権の取得を対抗できません。未登記の不動産でも177条は適用され、取得者は登記を経なければ取得後に権利を得た第三者に対抗できません（最判昭和57年2月18日）。未登記建物を買った者は、その後に売主名義で保存登記がされて別の買主に移転登記がされると、その買主に所有権の取得を対抗できません。

不法占拠者は第三者に当たらないので、登記のない所有者も明渡しを求めることができます

判例は、不法占有者は177条にいう第三者に該当せず、これに対しては登記がなくても所有権の取得を対抗できるとしています（最判昭和25年12月19日）。何の権原もない者は、誰が所有者であっても自分の権利を失うわけではなく、登記の欠缺を主張する利益がないからです。「Ａがその所有する甲土地をＢに売却した後、Ｃが甲土地を正当な権原なく占有している場合には、Ｂは、所有権の移転の登記をしなくても、Ｃに対し、甲土地の所有権の取得を対抗することができる」という肢（R5 問7 イ）は正しいです。二重譲受人のどちらも未登記のうちに建物を占拠した者や、新築した未登記建物の不法占有者に対しても、所有者は登記なしに明渡しを求めることができます。袋地の所有権を取得した者も、所有権取得登記を経ていなくても、囲繞地の所有者に対して囲繞地通行権を主張できます（最判昭和47年4月14日）。「他の土地に囲まれて公道に通じない土地（以下「袋地」という。）の所有権を取得した者は、所有権の移転の登記をしなくても、袋地を囲んでいる他の土地（以下「囲繞地」という。）の所有者に対して、囲繞地通行権を主張することができる」という肢（R5 問8 ア）は正しいです。

順次売買の前主や売主の相続人は当事者の立場にあるので、登記なしに対抗できますが、相続人から買った者とは対抗関係になります

A→B→Cと順に売られた場合、AはCとの関係では単に不動産を譲渡した前所有者にすぎず、登記の欠缺を主張する正当の利益を有しません（最判昭和39年2月13日）。「Ａがその所有する甲土地をＢに売却したものの，その旨の登記がされない間に，Ｂが甲土地をＣに売却したときは，Ｃは，Ａに対し，甲土地の所有権の取得を対抗することができる」という肢（R2 問7 ア）は正しいです。相続人は被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する包括承継人（896条）なので、売主の唯一の相続人は売主と同じ当事者の立場にあり、相続を原因とする登記をしても結論は変わりません。売主から買った者は、売主の唯一の相続人に対しては登記なしに所有権の取得を対抗できます。これに対し、相続人がさらに第三者に売った場合は、売主の地位から二重に譲渡されたのと同じ関係になり、買主は登記がなければその第三者に対抗できません。相続人の債権者が代位で相続登記をして差し押さえた場合も、差押債権者は第三者なので、被相続人からの買主は登記がなければ所有権の取得を対抗できません。

賃借人は第三者に当たり、譲受人は所有権移転登記をしなければ賃貸人の地位を主張して賃料や明渡しを求められません

賃借人にとって誰が賃貸人かは賃料の二重払いや使用の可否に直結するので、賃借人は登記の欠缺を主張する正当の利益を有します。対抗要件を備えた賃借権のある不動産が譲渡されると賃貸人たる地位は譲受人に移転しますが（605条の2第1項）、その移転は所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗できません（605条の2第3項。最判昭和49年3月19日を明文化したものです）。所有権の移転の登記を受けた譲受人は賃借人に賃料を請求でき、登記をしていない譲受人からの賃料の請求は、賃借人が拒むことができます。対抗力のない賃借人も、土地の譲受人が未登記の間は明渡請求を拒むことができます。

差押債権者・共有者・抵当権者・地上権者も第三者に当たり、94条2項で保護される第三者と仮装譲渡人からの譲受人も登記で優劣が決まります

不動産を差し押さえた債権者は第三者に当たります（最判昭和39年3月6日）。共有者の一人が持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します（255条）が、この持分の移転も物権変動なので、登記の前に放棄者の債権者が持分を差し押さえれば、他の共有者は持分の取得をその債権者に対抗できません（最判昭和44年3月27日）。共有者の一人から持分を譲り受けた者は、他の共有者に対しても登記が要り（最判昭和46年6月18日）、「Ａ及びＢが各 2 分の 1 の割合で甲土地を共有している場合において、ＡがＣに対して自らの持分全部を贈与したときは、Ｃは、その旨の登記がされていなかったとしても、Ｂに対し、その持分の取得を主張することができる」という肢（R8 問7 ウ）は誤りです。抵当権の設定も、所有権の譲受人に対抗するには登記が要ります。所有権の譲受人と後から地上権の設定を受けて引渡しを受けた者がどちらも未登記なら、所有権の譲受人は地上権者に所有権に基づく引渡しを求めることができません。仮装譲受人から善意で買った者は94条2項で保護されますが、仮装譲渡人から買った者とは対抗関係に立つとされ（最判昭和42年10月31日）、登記をしていない善意の転得者は、仮装譲渡人から買った者に所有権の取得を対抗できません。

民法 第177条

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

民法 第605条の2第3項

第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。