担保不動産競売（強制競売との違い）たんぽふどうさんけいばい
担保不動産競売とは、不動産を目的とする担保権の実行として不動産を競売する方法で、担保不動産収益執行と並ぶ不動産担保権の実行方法です（180条）。債務名義は要らず、担保権の登記がされた不動産についての申立てや、担保権の存在を証する確定判決の謄本などの提出によって開始し（181条1項）、手続の多くは強制競売の規定が準用されます（188条）。
担保不動産競売は、抵当権者などが、判決を得ずに担保権そのものに基づいて不動産を売却する手続です。強制競売が債務名義に基づくのに対し、担保不動産競売は担保権の存在を基礎にします。
民事執行法 第180条第1項不動産（登記することができない土地の定着物を除き、第四十三条第二項の規定により不動産とみなされるものを含む。以下この章において同じ。）を目的とする担保権（以下この章において「不動産担保権」という。）の実行は、次に掲げる方法であつて債権者が選択したものにより行う。
一 担保不動産競売（競売による不動産担保権の実行をいう。以下この章において同じ。）の方法
二 担保不動産収益執行（不動産から生ずる収益を被担保債権の弁済に充てる方法による不動産担保権の実行をいう。以下この章において同じ。）の方法
債務名義は要らず、担保権の登記がある不動産についての申立てなどで開始します
不動産担保権の実行は、担保権の登記（仮登記を除く。）がされた不動産についての申立てがあったとき、又は担保権の存在を証する確定判決若しくは家事事件手続法75条の審判の謄本、担保権の存在を証する公正証書の謄本、一般の先取特権にあってはその存在を証する文書などの提出があったときに限り開始します（181条1項）。抵当権の登記がされている不動産であれば、その不動産について申立てをすることで開始します。債務名義も執行文も要りません。
民事執行法 第181条第1項不動産担保権の実行は、第一号の申立て又は第二号の文書若しくは電磁的記録の提出があつたときに限り、開始する。
一 担保権の登記（仮登記を除く。）がされた不動産についての不動産担保権の実行の申立て
二 次に掲げるいずれかの文書又は電磁的記録
イ 担保権の存在を証する確定判決若しくは家事事件手続法第七十五条の審判又はこれらと同一の効力を有するものの謄本又は記録事項証明書
ロ 担保権の存在を証する公証人が作成した公証人法第四十三条第一項第一号の公正証書の謄本、同項第二号の書面（公正証書に記録されている事項の全部を出力したものに限る。）又は同項第三号の電磁的記録（公正証書に記録されている事項の全部を記録したものに限る。）
ハ 一般の先取特権にあつては、その存在を証する文書又は電磁的記録
担保権の不存在や消滅は、開始決定に対する執行抗告・執行異議で主張できます
不動産担保権の実行の開始決定に対する執行抗告又は執行異議の申立てにおいては、債務者又は不動産の所有者は、担保権の不存在又は消滅を理由とすることができます（182条）。強制競売では実体上の事由は請求異議の訴えで争いますが、担保不動産競売には争うべき債務名義がないので、この手続の中で担保権の存否を争えるようにしています。担保権の登記の抹消がされた不動産について手続の停止の申立てがあったときなどは、手続を停止しなければなりません（183条1項）。
民事執行法 第182条第1項不動産担保権の実行の開始決定に対する執行抗告又は執行異議の申立てにおいては、債務者又は不動産の所有者（不動産とみなされるものにあつては、その権利者。以下同じ。）は、担保権の不存在又は消滅を理由とすることができる。
代金を納付した買受人の取得は、担保権の不存在や消滅で妨げられません
担保不動産競売における代金の納付による買受人の不動産の取得は、担保権の不存在又は消滅により妨げられません（184条）。債務名義のない手続なので、後から担保権がなかったと分かったときに買受人の取得が覆るとすれば、買受けの申出をする者がいなくなるからです。
民事執行法 第184条第1項担保不動産競売における代金の納付による買受人の不動産の取得は、担保権の不存在又は消滅により妨げられない。
手続の多くは強制競売の規定の準用で進みますが、法定地上権の81条は準用されません
188条は、44条の管轄の規定と、強制競売の規定（第二章第二節第一款第二目。81条を除く。）を担保不動産競売に準用しています。開始決定、差押えの登記の嘱託、二重開始決定、売却、代金納付、引渡命令などは、強制競売と同じ規定によります。買受けの申出の後に申立てを取り下げるには最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意が要るという76条1項も準用されます。平成25年には、買受人が期限までに代金を納付せず次順位買受申出人もいない場合でも、買受人の同意を得なければ不動産担保権の実行の申立てを取り下げることができないとした肢が出題され、誤りとされています。代金不納付で売却許可決定が効力を失うからです（80条1項）。引渡命令を定める83条も準用され、担保不動産競売の土地上に競売の対象でない建物がある場合でも土地の引渡命令を発することができるとした平成25年の肢は、正しいとされています（最決平成11年10月26日参照）。81条の法定地上権が準用されないのは、抵当権の実行による法定地上権を民法388条が定めているからです。
民事執行法 第188条第1項第四十四条の規定は不動産担保権の実行について、前章第二節第一款第二目（第八十一条を除く。）の規定は担保不動産競売について、同款第三目の規定は担保不動産収益執行について準用する。
試験ではこう問われる
- 代金不納付で売却許可決定が効力を失い次順位買受申出人もいなければ、担保不動産競売の申立ての取下げに買受人の同意は要らない（188条・76条1項・80条1項。H25 午後 問7 エ ×・出題当時）
- 担保不動産競売の土地上に競売の対象でない建物があっても、土地の引渡命令を発することができる（188条・83条1項。H25 午後 問7 オ ○・出題当時）
- 不動産担保権の実行は、担保権の登記がされた不動産についての申立てなどで開始し、債務名義は要らない（181条1項）
- 開始決定に対する執行抗告・執行異議では、担保権の不存在又は消滅を理由とすることができる（182条）
- 代金納付による買受人の不動産の取得は、担保権の不存在又は消滅により妨げられない（184条）
