所有権保存登記しょゆうけんほぞんとうき
所有権の登記がない不動産について、初めて甲区にされる所有権の登記です。誰が申請できるか、申請の義務があるか、どの添付情報が要らないかが肢で突かれます。
所有権保存登記は、所有権の登記がない不動産について初めてされる所有権の登記で、甲区の1番に記録されます。表題部所有者の氏名や住所は表題部に記録されるだけで権利の登記ではないため、売買や抵当権の設定の登記をするには、その前に保存の登記で権利の主体を甲区に立てることが必要です。申請できる者は不動産登記法74条が列挙しており、表題部所有者とその一般承継人、確定判決で所有権を確認された者、収用で所有権を取得した者、区分建物の転得者です。共同申請の原則が働かない単独申請で、登記原因も要らない独特の登記なので、肢は申請人の範囲と添付情報の要否を突いてきます。
不動産登記法 第74条第1項所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
一 表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
二 所有権を有することが確定判決によって確認された者
三 収用（土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律の規定による収用をいう。第百十八条第一項及び第三項から第五項までにおいて同じ。）によって所有権を取得した者
申請できるのは74条が列挙する者だけです
所有権の保存の登記は、不動産登記法74条1項各号に掲げる者と、区分建物についての同条2項の者以外は申請できません。「表題部所有者以外の者は、いかなる場合も所有権の保存の登記を申請することができない」という肢は誤りで、相続人や確定判決で所有権を確認された者も申請できます。他方で列挙に無い者はどれほど実体上の権利があっても申請できず、「表題部所有者であるＡが死亡した場合には，Ａから死因贈与を受けた社会福祉法人Ｂは，社会福祉法人Ｂを登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することができる」という肢は誤りです。死因贈与の受贈者は特定承継人であって一般承継人ではないので、相続人が亡Ａの名義か自分の名義で保存の登記をし、そこから贈与を原因とする移転の登記を受けることになります。
相続人は亡くなった表題部所有者の名義でも保存できます
表題部所有者の相続人は、自分の名義で保存の登記をすることも、亡くなった表題部所有者の名義で保存の登記をすることもできます。「表題部所有者であるＡが死亡する前にＡがＢに対して当該不動産を売却していた場合，Ａの相続人は，亡Ａを登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することができる」という肢は正しい肢です。被相続人が生前に売っていた不動産では、相続人は所有権を承継していないので、亡Ａ名義で保存の登記をし、そこから買主への移転の登記をつなぎます。共同相続人が複数いるときは、一人が保存行為として相続人全員の名義で申請できますが、自分の持分だけを保存することはできません。「Ａの相続人がＢ及びＣである場合には，Ｂは，単独で，自己の相続分についてのみ相続による所有権の保存の登記を申請することができる」という肢は誤りです。
確定判決は表題部所有者の全員を相手にした判決が要ります
所有権を有することが確定判決によって確認された者も申請できますが、判決の相手方は表題部所有者か、表題部所有者が死亡していればその相続人でなければなりません。「表題部所有者をＡ及びＢとする甲建物をＣが買い受けた場合において，ＣがＡを被告として，Ｃが甲建物の所有権を有することを確認する旨の確定判決を得たときは，Ｃは，自己を所有権の登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することができる」という肢は誤りで、共有の表題部所有者の一方だけを被告にした判決では足りません。判決は確認判決に限られず、給付判決や和解調書でも理由中で申請人の所有権が確認されていれば足ります。表題登記のない国有地について、国に対してＡへの所有権の移転の登記手続を命ずる判決の理由中で現在の所有者がＡと説示されていれば、Ａは保存の登記を申請でき、できないとする肢は誤りです。
登記原因証明情報と登記原因の日付は要りません
所有権の保存の登記は実体上の権利変動を公示するものではないので、登記原因とその日付を登記することを要しません。申請情報には登記原因を書かず、登記原因証明情報も提供しません。敷地権付き区分建物について不動産登記法74条2項で保存の登記をする場合だけが例外です。住所を証する情報は要りますが、申請人が会社法人等番号を提供した法人なら住所証明情報の提供は不要とされ、「申請情報と併せて当該法人の会社法人等番号を提供したときは，当該法人の住所を証する情報の提供を要しない」という肢は正しい肢です。表題登記のない建物について判決で保存の登記をするときは建物図面と各階平面図を提供し、提供しなくてよいとする肢は誤りです。
保存の登記に申請の義務はありません
表題登記は新築した建物の所有権を取得した日から1か月以内に申請する義務がありますが、所有権の保存の登記は権利の登記で、申請するかどうかは所有者に委ねられています。「新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１か月以内に、所有権の保存の登記を申請しなければならない」という肢は誤りです。令和6年4月1日に施行された相続登記の申請義務も、所有権の登記名義人について相続が開始した場合の移転の登記を対象にしており、保存の登記には及びません。所有権の登記がない不動産に嘱託で処分制限の登記をするときは、登記官が職権で保存の登記をするのが76条2項の定めです。
不動産登記法 第76条第1項所有権の保存の登記においては、第五十九条第三号の規定にかかわらず、登記原因及びその日付を登記することを要しない。ただし、敷地権付き区分建物について第七十四条第二項の規定により所有権の保存の登記をする場合は、この限りでない。
試験ではこう問われる
- 表題部所有者以外は一切申請できないか（できる。相続人・確定判決で確認された者・収用による取得者）
- 死因贈与の受贈者や表題部所有者から買った者は保存の登記を申請できるか（できない。区分建物の転得者は別）
- 共同相続人の一人が自分の持分だけ保存の登記をできるか（できない。全員名義なら保存行為として一人で申請できる）
- 保存の登記に登記原因証明情報と登記原因の日付が要るか（要らない。敷地権付き区分建物の74条2項保存だけ例外）
- 保存の登記に申請の義務があるか（ない。表題登記の1か月と混同させる）
この用語が問われた肢
Ａが表題部所有者として記録されている甲建物について、Ａが死亡し、Ａの相続人がＢ及びＣである場合には、Ｂは、単独で、自己の相続分についてのみ相続による所有権の保存の登記を申請することができる。
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