74条2項保存（区分建物の転得者）ななじゅうよんじょうにこうほぞん
区分建物に限り、表題部所有者から所有権を取得した者が自分の名義で直接する所有権の保存の登記です。誰からの取得なら使えるか、敷地権付きのときに何が加わるかが肢で突かれます。
74条2項保存は、区分建物について表題部所有者から所有権を取得した者が、表題部所有者名義の保存の登記を経ずに直接自分を登記名義人とする所有権の保存の登記です。分譲マンションでは分譲業者が表題部所有者になり、何十もの専有部分を買主ごとに保存して移転するのは手間なので、買主が直接保存できるようにしました。敷地権付き区分建物では、敷地権の登記名義人の承諾を得ることが要件に加わり、登記原因とその日付も登記します。普通の保存の登記と作りが違う点がそのまま肢になり、どこまでを「表題部所有者から取得した者」と見るかの線引きも突かれます。
不動産登記法 第74条第2項区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。
使えるのは表題部所有者から直接取得した者だけです
不動産登記法74条2項が認めるのは、表題部所有者から所有権を取得した者です。転得者からさらに買った者は当たらず、「所有権の登記がない敷地権付き区分建物がＡからＢへ、ＢからＣへと順次売却された場合には、Ｃは、当該区分建物について自己を登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することができる」という肢は誤りです。表題部所有者の相続人から買った者も同じで、「表題部所有者Ａが死亡し、その唯一の相続人であるＢがＣに当該区分建物を売却した場合には、Ｃは、自己を登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することはできない」という肢は正しい肢です。相続人Ｂは一般承継人として自分の名義で保存できますが、Ｂからの買主は表題部所有者から取得した者ではありません。
敷地権付きなら敷地権の登記名義人の承諾が要ります
敷地権付き区分建物について74条2項の保存の登記をするときは、敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません。専有部分の保存の登記が敷地権についてもされた登記として効力を持つため、敷地の権利者を巻き込む必要があるからです。承諾するのは敷地権の登記名義人なので、敷地権が賃借権であれば賃借権の登記名義人の承諾であって、土地の所有権の登記名義人ではありません。「敷地権が賃借権である敷地権付き区分建物について，表題部所有者から所有権を取得した者が所有権の保存の登記を申請するときは，当該所有権を取得した者の住所を証する情報，表題部所有者から当該区分建物の所有権を取得したことを証する情報及び敷地である土地の所有権の登記名義人の承諾を証する情報を提供しなければならない」という肢は誤りです。
敷地権付きだけ登記原因と証明情報が要ります
所有権の保存の登記は登記原因とその日付を登記しないのが原則ですが、敷地権付き区分建物について74条2項で保存の登記をする場合は例外です。原因は表題部所有者から取得した実体上の原因で、売買なら「年月日売買」と書きます。「敷地権の登記名義人の承諾を得て表題部所有者から所有権を取得した者が所有権の保存の登記を申請する場合には、その登記の原因を「保存」とすることができる」という肢は誤りです。登記原因証明情報も、不動産登記令7条3項がこの場合だけ保存の登記の例外から外しているので提供が要ります。敷地権のない区分建物についての74条2項保存は原則どおりで、「申請情報には登記原因及びその日付を記載することを要する」という肢は誤りです。
抹消しても登記記録は閉鎖されません
74条2項の保存の登記が錯誤で抹消されたときは、表題部所有者の表示が残っていないと区分建物の権利の主体が消えてしまいます。登記官は登記記録を閉鎖せず、職権で表題部所有者の表示を回復します。「表題部所有者から所有権を取得した者の名義でされた所有権の保存の登記を錯誤により抹消したときは，登記官は，その登記記録を閉鎖することなく，職権で表題部所有者の表示を回復する」という肢は正しい肢で、「登記官は、その登記記録を閉鎖する」という肢は誤りです。表題部所有者の相続人名義の保存の登記を抹消した場合も同じ扱いで、閉鎖しなければならないとする肢は誤りです。
売主が代位して転得者名義で保存することはできません
表題部所有者が売却代金を担保するため買主と抵当権の設定契約をしたとき、買主が74条2項の保存の登記をしないと抵当権の設定の登記ができません。設定の登記を急ぐ売主がいても、「Ａは抵当権設定登記請求権を代位原因として，Ｂを所有権の登記名義人とする当該所有権の保存の登記を代位により申請することができる」という肢は誤りです。74条2項の保存の登記は取得者本人の意思で自分を名義人にする登記で、売主が代位して申請する形は登記実務では認められていません。転得者の協力が得られないときは、表題部所有者名義で保存の登記をしてから移転の登記をする道を考えます。
不動産登記令 第7条第3項次に掲げる場合には、第一項第五号ロの規定にかかわらず、登記原因を証する情報を提供することを要しない。
一 法第六十九条の二の規定により買戻しの特約に関する登記の抹消を申請する場合
二 所有権の保存の登記を申請する場合（敷地権付き区分建物について法第七十四条第二項の規定により所有権の保存の登記を申請する場合を除く。）
三 法第百十一条第一項の規定により民事保全法（平成元年法律第九十一号）第五十三条第一項の規定による処分禁止の登記（保全仮登記とともにしたものを除く。次号において同じ。）に後れる登記の抹消を申請する場合
四 法第百十一条第二項において準用する同条第一項の規定により処分禁止の登記に後れる登記の抹消を申請する場合
五 法第百十三条の規定により保全仮登記とともにした処分禁止の登記に後れる登記の抹消を申請する場合
試験ではこう問われる
- 転得者からさらに買った者や表題部所有者の相続人から買った者は74条2項保存ができるか（できない）
- 敷地権が賃借権のとき承諾を要するのは誰か（賃借権の登記名義人。土地の所有者ではない）
- 敷地権付きの74条2項保存で登記原因を「保存」と書けるか（書けない。年月日売買など実体上の原因）
- 74条2項保存を錯誤で抹消したら登記記録は閉鎖されるか（されない。表題部所有者の表示を回復）
- 売主が抵当権設定登記請求権を代位原因として転得者名義の保存の登記を申請できるか（できない）
この用語が問われた肢
Ａを表題部所有者とする所有権の登記がない敷地権付き区分建物がＡからＢへ、ＢからＣへと順次売却された場合には、Ｃは、当該区分建物について自己を登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することができる。
敷地権付き区分建物の表題部所有者Ａが死亡し、その唯一の相続人であるＢがＣに当該区分建物を売却した場合には、Ｃは、自己を登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することはできない。
敷地権付き区分建物について、敷地権の登記名義人の承諾を得て表題部所有者から所有権を取得した者が所有権の保存の登記を申請する場合には、その登記の原因を「保存」とすることができる。
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