土地の表題部の登記事項（地番・地目・地積）とちのひょうだいぶのとうきじこう
土地の表題部に記録される所在・地番・地目・地積のことで、権利の登記の申請書に不動産の表示として写す事項です。地目が農地や墓地のときの扱いと、行政区画の変更や不動産番号で何が省略できるかが肢で突かれます。
土地の表題部の登記事項は、不動産登記法34条1項が定める土地の所在する市区郡町村と字、地番、地目、地積です。共通の事項として27条の登記原因と日付、登記の年月日、表題部所有者、不動産番号が加わります。地番は一筆の土地ごとに登記所が付す番号、地目は用途による分類、地積は面積で、いずれも法務省令が細かい基準を定めています。権利に関する登記の申請書には、この表題部の記載をそのまま不動産の表示として写します。肢で突かれるのは、地目が農地や墓地であることが権利の登記にどう響くか、地番や所在が変わったときに何の登記が要るかという点です。
不動産登記法 第34条第1項土地の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 土地の所在する市、区、郡、町、村及び字
二 地番
三 地目
四 地積
地番の変更を伴わない行政区画の変更に住所変更登記は要りません
登記所は市区町村や字を単位とする地番区域を定め、その中で起番して一筆の土地ごとに地番を付します。行政区画やその名称が変わったときは、登記記録の行政区画について変更の登記があったものとみなされ、登記官が表題部を書き換えます。登記名義人や債務者の住所も同じで、地番の変更を伴わない行政区画の変更だけなら住所の変更の登記は要りません。「Ｂの住所について地番変更を伴わない行政区画の変更がされた場合において，乙土地について甲土地と共同根抵当とする根抵当権の設定の登記を申請するときは，その前提として，甲土地についてＢの住所の変更の登記を申請しなければならない」という肢は誤りで、同じ場面で「申請することを要しない」とする肢は正しい肢です。
地目が田・畑なら農地法の許可が権利の登記に絡みます
地目は土地の主な用途により、田、畑、宅地、山林、墓地、公衆用道路、雑種地など23種に区分して定めます。地目が田または畑なら登記記録上は農地なので、所有権の移転や使用収益権の設定の登記に農地法の許可を証する情報が要るかが問われます。「地目が農地である土地に売買を原因とする所有権の移転の登記がされている場合において、当該売買の合意解除による当該所有権の移転の登記の抹消を申請するときは、農地法所定の許可があったことを証する情報を提供しなければならない」という肢は正しい肢です。買戻しの行使による移転にも許可が要るので、「提供することを要しない」とする肢は誤りですが、調停による財産分与を原因とする移転には要りません。農地の賃借権は存続期間が50年を超えられないので、70年とする設定の登記はできません。
地目が墓地でも相続登記は通常どおりで、登録免許税は非課税です
墓地は地目の一つにすぎず、その土地が祭祀財産になるわけではありません。「被相続人Ａの相続人がＢ及びＣである場合において，Ａが所有権の登記名義人である土地について，その地目が墓地であるときは，Ｂは，当該土地をＢが取得する旨の遺産分割協議の結果に基づいて，単独でＡからＢへの相続を登記原因とする所有権の移転の登記を申請することはできない」という肢は誤りです。他方で登録免許税法は墓地の相続による移転の登記を非課税としており、「地目が墓地である土地の相続を原因とする所有権の移転の登記については、登録免許税は課されない」という肢は正しい肢です。
地積は水平投影面積で、端数の切捨ては地目と広さで変わります
地積は水平投影面積により平方メートルを単位として定めます。端数は原則として1平方メートルの100分の1未満を切り捨てますが、宅地と鉱泉地以外の土地で10平方メートルを超えるものは1平方メートル未満を切り捨てます。山林や田畑の地積が整数で記録されているのはこのためです。地積は実測と違うことがあり、違っていれば地積の更正の登記で直しますが、権利の登記の申請書には登記記録どおりの地積を記載します。
不動産番号で省略できるのは土地の表示までです
不動産番号を申請情報の内容にすれば、土地の所在、地番、地目、地積の記載を省略できます。敷地権付き区分建物では敷地権の目的である土地の表示も省略できますが、敷地権の種類と割合は省略の対象外です。「敷地権付き区分建物について所有権の移転の登記を申請する場合において、当該区分建物の不動産番号を申請情報の内容としたときは、敷地権の目的となる土地の所在する市、区、郡、町、村及び字並びに当該土地の地番、地目、地積、敷地権の種類及び割合を申請情報の内容とすることを要しない」という肢は誤りです。要役地の地番が土地区画整理で変わったときは、承役地の地役権の登記に記録された要役地の表示を変える登記を当事者が共同で申請できます。
不動産登記規則 第99条（地目）
地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
試験ではこう問われる
- 地番の変更を伴わない行政区画の変更で登記名義人や債務者の住所変更の登記は要るか（要らない）
- 地目が農地の土地で合意解除による抹消や買戻しの登記に農地法の許可書は要るか（要る。調停による財産分与には要らない）
- 地目が墓地の土地を遺産分割で取得した相続人は単独で相続登記を申請できるか（できる。登録免許税は非課税）
- 不動産番号を書けば敷地権の種類と割合も省略できるか（できない）
- 地積の端数処理は何平方メートル未満を切り捨てるか（原則0.01平方メートル、宅地と鉱泉地以外の10平方メートル超は1平方メートル）
この用語が問われた肢
Ａを所有権の登記名義人とする甲土地について、Ｂを債務者とする根抵当権の設定の登記がされた後、Ｂの住所について地番変更を伴わない行政区画の変更がされた場合には、乙土地について甲土地と共同根抵当とする根抵当権の設定の登記の前提として、甲土地についてＢの住所の変更の登記を申請することを要しない。
地目が農地である土地に売買を原因とする所有権の移転の登記がされている場合において、当該売買の合意解除による当該所有権の移転の登記の抹消を申請するときは、農地法所定の許可があったことを証する情報を提供しなければならない。
地目が農地である土地に買戻しの特約の登記がされている場合において、買戻しの期間中に買戻権が行使されたために買戻しによる所有権の移転の登記を申請するときは、農地法所定の許可があったことを証する情報を提供することを要しない。
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