相続登記の登録免許税の免税そうぞくとうきのとうろくめんきょぜいのめんぜい

相続登記の登録免許税の免税は、租税特別措置法84条の2の2が定める時限の措置で、相続登記の申請義務化と並んで登記を促すための仕組みです。一つは、相続で土地を取得した人が登記をしないまま死亡したときに、その人を名義人とする相続登記を免税にするもの、もう一つは、価額が100万円以下の土地の相続登記を免税にするものです。どちらも令和9年3月31日までの登記に適用され、対象は土地に限られます。免税は自動ではなく、申請書に根拠条項を記載して初めて受けられます。

不動産登記法 第76条第1項

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

土地だけ100万円以下令和9年3月まで

数次相続で亡くなった中間の相続人への相続登記は免税です

祖父の土地を父が相続したのに登記をしないまま父も亡くなった、という数次相続では、原則として祖父から父への相続登記と父から子への相続登記の二つが要ります。既に死亡している父を登記名義人とする一つ目の登記が免税の対象で、父が相続人に対する遺贈で取得していた場合も含みます。子への二つ目の登記は原則どおり1000分の4ですが、その土地が100万円以下なら次の免税に当たります。中間の相続が単独相続なら、祖父から子へ1件で登記でき、この場合は免税の場面が生じません。免税は令和9年3月31日までに受ける登記に限られ、対象は土地だけで建物は含みません。

価額100万円以下の土地の相続登記も免税です

市街化区域外の小さな土地など、不動産の価額が100万円以下の土地については、相続による所有権移転登記と、表題部所有者の相続人がする所有権保存登記が免税になります。上限は当初10万円でしたが、令和4年4月1日から100万円に引き上げられました。複数の土地を一括で申請するときは、土地ごとに価額を見て、100万円以下の土地の分だけが免税になります。

申請書に免税の根拠条項を書かないと免税されません

免税を受けるには、申請書の登録免許税の欄に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」または「第2項により非課税」と記載します。記載を落とすと通常の税額を納めることになり、後から還付を受けることもできません。登記官が職権で免税にしてくれるわけではない点が、実務でも試験でも落とし穴です。免税は登録免許税を納めなくてよいというだけで、申請そのものや添付情報が省略されるわけではありません。

相続人申告登記には登録免許税がかかりません

相続登記の申請義務を果たすもう一つの手段である相続人申告登記は、登記官が職権で付記登記をする仕組みで、申出に登録免許税はかかりません。こちらは免税措置ではなく、そもそも課税対象の登記ではない、と整理します。ただし相続人申告登記では権利は移らないので、後に相続登記をするときには原則どおりの税がかかります（100万円以下の土地なら免税です）。免税の期限は令和9年3月31日で、相続登記の申請義務の3年とは別の期限です。義務の期限内でも免税の期限を過ぎれば課税に戻り、逆に免税の期限内でも、正当な理由なく義務の期限を過ぎれば過料の対象になります。数次相続の免税にいう相続には、相続人に対する遺贈も含まれます。