住所等変更登記の申請義務（令和8年4月）じゅうしょとうへんこうとうきのしんせいぎむ

住所等変更登記の申請義務は、所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったときに、変更の日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないとする不動産登記法76条の5の義務です。所有者不明土地の解消のために令和3年の改正で設けられ、令和6年4月1日施行の相続登記の申請義務化に続いて、令和8年4月1日に施行されました。登記簿を見ても所有者に連絡が取れない原因の多くが住所の変更の未登記にあったため、申請を義務にして登記記録を現実に追い付かせる狙いです。肢では、相続登記の義務との期間・過料の違い、対象となる登記名義人の範囲、施行日前の変更の扱いが突かれます。

不動産登記法 第76条の5

（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請）
所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。

所有権の登記名義人のみ変更から2年以内5万円以下の過料施行日前の変更は施行日から2年

義務を負うのは所有権の登記名義人だけです

不動産登記法76条の5が義務を課すのは所有権の登記名義人で、抵当権者や地上権者などの所有権以外の登記名義人には申請義務がありません。自然人だけでなく法人も対象で、会社の商号変更や本店移転も名称・住所の変更として義務の範囲です。義務の対象は氏名・名称・住所の変更に限られ、登記した当初から誤っていた住所を直す錯誤による更正の登記は義務の対象ではありません。相続人申告登記をしただけの相続人は所有権の登記名義人ではないので、相続人申告名義人としての住所の変更は申出の仕組みで扱われ、76条の5の義務は負いません。共有の不動産では共有者それぞれが自分の氏名・住所について義務を負い、他の共有者の分まで申請する義務はありません。

期間は2年以内で、怠ると5万円以下の過料です

申請期間は変更があった日から2年以内で、相続登記の3年より短い代わりに、正当な理由なく怠ったときの過料は5万円以下とされ、相続登記の10万円以下より軽い定めです。過料は不動産登記法164条2項に置かれ、相続登記の義務違反は同条1項です。期間の起算点は変更があった日で、住所移転なら転居の日、婚姻による氏の変更なら婚姻の日です。登記実務では相続登記の義務と同様に、登記官が申請の催告をし、それでも申請がなければ裁判所に通知する流れが取られます。過料は裁判所が科すもので、登記官が直接徴収するわけではありません。

施行日前の変更にも義務が及び、施行日から2年を数えます

令和8年4月1日より前に氏名や住所が変わっていた登記名義人も対象で、経過措置により、施行日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません。改正前に転居したまま登記を放置している名義人は、令和10年3月31日までに申請する必要があります。義務化と同時に、登記官が職権で住所等の変更の登記をする不動産登記法76条の6も施行されました。検索用情報を申し出た自然人や会社法人等番号が登記された法人については、職権で変更の登記がされれば義務を果たしたことになります。自然人が職権の登記を待つつもりでも、通知に応じた申出をしなければ登記はされないので、期限の管理は名義人自身の責任です。

相続登記の義務とは期間・過料・起算点が違います

令和6年4月1日施行の相続登記の申請義務は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内、過料は10万円以下とされています。住所等の変更の登記の義務は変更の日から2年以内、過料は5万円以下とされ、知った日ではなく変更の日が起算点になります。相続登記には相続人申告登記という簡易な義務の履行方法があります。住所等の変更には条文上それに当たる申出はなく、変更の登記そのものを申請するか、検索用情報を申し出て職権の登記に委ねるかです。正当な理由の有無は個別に判断され、登記実務では、病気や経済的な困窮、変更があったことを把握するのが難しい事情などが例です。

不動産登記法 第164条第2項

第七十六条の五の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、五万円以下の過料に処する。