所有権以外の財産権の取得時効（163条・賃借権・地上権・地役権）しょゆうけんいがいのざいさんけんのしゅとくじこう
所有権以外の財産権の取得時効とは、地上権・地役権・賃借権など所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって平穏かつ公然と行使する者が、162条の区別に従い20年又は10年でその権利を取得することです（163条）。土地賃借権は、継続的な用益の外形があり、それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときに時効取得できます。
取得時効で手に入るのは所有権だけではありません。他人の土地に地上権があると信じて家を建てて住み続けた人や、地主だと思った人に地代を払って土地を借り続けてきた人も、その状態が長く続けば、地上権や賃借権を時効で取得できます。賃借権は債権ですが、土地を使う権利として目に見える形で行使されるからです。ただし、借りているだけなのか自分の物として使っているのかは外からは分かりにくいので、借りる意思が客観的に表れていることが求められます。
所有権以外の財産権も、自己のためにする意思をもって平穏かつ公然と行使すれば、所有権と同じ区別に従い20年又は10年で時効取得できます
所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、162条の区別に従い20年又は10年を経過した後、その権利を取得します（163条）。所有権の「所有の意思」に当たるのが「自己のためにする意思」で、「占有」に当たるのが権利の「行使」です。期間も162条と同じで、行使を始めた時に善意無過失なら10年、そうでなければ20年です。地上権の取得時効期間も、時効取得を主張する者の主観にかかわらず10年となるわけではありません。対象になるのは地上権・永小作権・地役権・賃借権など、継続して行使できる権利で、取消権や解除権のように一回の行使で目的を達して消える権利や、留置権・先取特権のように法律の要件を満たせば成立する権利は、対象にならないと解されています。
債権であっても土地賃借権は、土地の継続的な用益という外形があり、それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されていれば時効取得できます
賃借権は債権ですが、土地を継続して使う権利なので、163条の財産権に当たります。判例は、土地賃借権の時効取得については、土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときは、163条に従い土地賃借権の時効取得が可能であるとしています（最判昭和43年10月8日）。賃借の意思が客観的に表現されている典型は、賃貸人と信じた者に賃料を払い続けてきたことです。単に土地を使っているだけでは、使用貸借なのか所有者として使っているのか分からないので、賃料の支払のように借りていることが外から見て取れる事情が要るのです。債権だから占有を観念できず時効取得できない、というわけではありません。地上権でも同じ考え方がとられていて、「地上権の取得時効が成立するためには、土地の継続的な使用という外形的事実が存在することのほかに、その使用が地上権行使の意思に基づくものであることが客観的に表現されていることを要する」という肢（R4 問10 イ）は正しいです。
抵当権の設定登記の後に土地賃借権を時効取得しても、その抵当権を消滅させる競売の買受人には賃借権を対抗できません
抵当権の目的不動産の賃借権は、抵当権の設定登記より先に対抗要件を備えなければ、抵当権を消滅させる競売や公売の買受人に対抗できないのが原則です。判例は、このことは抵当権の設定登記後にその不動産の賃借権を時効により取得した者があったとしても異ならないとし、賃借権の対抗要件を備えない間に抵当権が設定・登記された場合、その後に時効取得に必要な期間継続して用益しても、競売又は公売の買受人に対して賃借権の時効取得を主張して対抗することはできないとしました（最判平成23年1月21日）。時効取得を認めて抵当権者に対抗させると、抵当権設定時の担保価値を前提にした抵当権者の利益が害されるからです。
地役権は継続的に行使され外形上認識できるものに限り時効取得でき、通行地役権では要役地の所有者が自ら通路を開設したことが求められます
地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができます（283条）。隣地を時々通るだけのような行使は、承役地の所有者の好意で黙認されていることが多く、それを時効取得の基礎にすると承役地の所有者が不意打ちを受けるからです。「Ａが、Ｂ所有の甲土地の地中に通された送水管を使用して、外形上認識し得ない形でＡ所有の乙土地への引水を継続して行っていた場合には、Ａは、乙土地のための甲土地の引水地役権を時効によって取得することができない」という肢（R6 問10 オ）は正しいです。通行地役権の時効取得では、判例は、承役地の上に通路が開設され、その開設が要役地の所有者によってされたことを要するとしています（最判昭和30年12月26日）。通路の開設者や共有者への効力など地役権の時効取得の詳細は、地役権の時効取得と消滅時効の語で扱います。
民法 第163条（所有権以外の財産権の取得時効）
所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い二十年又は十年を経過した後、その権利を取得する。
民法 第283条（地役権の時効取得）
地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。
最判昭和43年10月8日土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、それが賃借の意思に基づくものであることが客観的に表現されているとき
試験ではこう問われる
- 所有権以外の財産権も、自己のためにする意思をもって平穏公然と行使すれば、162条の区別に従い20年又は10年で時効取得できる（163条）
- 地上権の時効取得には、継続的な使用の外形に加え、それが地上権行使の意思に基づくことが客観的に表現されていることを要する（R4 問10 イ ○）
- 土地賃借権も、継続的な用益の外形と賃借の意思の客観的表現があれば時効取得できる（最判昭和43年10月8日）
- 抵当権の設定登記後に賃借権を時効取得しても、競売の買受人には対抗できない（最判平成23年1月21日）
- 地中の送水管による外形上認識できない引水では、引水地役権を時効取得できない（283条。R6 問10 オ ○）
- 通行地役権の時効取得には、要役地の所有者が承役地に通路を開設したことを要する（最判昭和30年12月26日）
