用益権の変更・抹消ようえきけんのへんこうまっしょう

用益権の変更・抹消は、地上権・地役権・賃借権などの登記事項を後から直し、または権利の消滅を登記記録から消す登記です。変更の登記は不動産登記法66条により、利害関係人の承諾があれば付記登記、なければ主登記でされます。抹消の登記は68条により、利害関係人の承諾がなければ申請できません。肢で突かれるのは、誰が利害関係人か、存続期間が満了した権利の扱い、死亡や混同による抹消を誰が申請するかです。

不動産登記法 第66条

（権利の変更の登記又は更正の登記）
権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記又は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。

変更は承諾がなければ主登記満了しても抹消が要る死亡・混同は単独の場面あり

存続期間や地代の変更は承諾の有無で付記か主登記かが決まります

地上権の存続期間を延ばす変更では、その土地を目的とする後順位の抵当権者が登記上の利害関係人です。承諾を証する情報か対抗できる裁判があったことを証する情報がなければ、変更の登記は主登記でされます。「株式会社Ｄ銀行の承諾を証する情報又は株式会社Ｄ銀行に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供しなかったときは、当該登記は付記登記によってされる」という肢は誤りです。存続期間を短くする変更では、逆に地上権を目的とする抵当権者が利害関係人になります。賃料の減額では、賃借権に優先する同意をした抵当権者などが利害関係人に当たり、「Ｃは，登記上の利害関係を有する第三者に該当しない」という肢は誤りです。増額なら後順位抵当権者に不利益はなく、「Ｂの承諾を証する情報の提供を要する」という肢は誤りです。

存続期間が満了しても登記は残り、抹消には承諾が要ります

存続期間の満了で地上権は消滅しますが、登記は当然には消えず、抹消の登記を申請して初めて記録から消えます。満了した登記を残したまま重ねて別の地上権を設定することはできません。抹消には、地上権を目的とする抵当権者のような利害関係人の承諾が要り、「株式会社Ｄ銀行の承諾を証する情報又は株式会社Ｄ銀行に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供することを要する」という肢は正しい肢です。登記記録上の存続期間が満了した地上権が敷地権であっても、区分建物の所有権の移転の登記は、敷地権の消滅が申請情報と添付情報から明らかな場合を除いてできます。

変更の登記は共同申請で、どちらが権利者かは内容で決まります

存続期間の延長や地代の減額のように用益権者に有利な変更では、用益権者が登記権利者、所有者が登記義務者です。地代を増やす方向の更正では逆になり、「Ａを登記権利者，Ｂを登記義務者としなければならない」という肢は正しい肢です。登記の目的は「何番地上権変更」、原因は「年月日変更」で、申請情報に書くのは変更後の事項です。地上権の変更の登記で抹消された地代の定めを回復するときは、「付記登記によってされる」という肢が正しい肢で、登記事項の一部の抹消回復として付記登記でされ、利害関係人がいればその承諾が要ります。区分地上権を竹木所有の普通の地上権に改めることも、変更の登記でできます。

死亡や混同による抹消は単独申請の場面があります

「Ａが死亡するまで」のように権利が人の死亡で消滅する旨が登記されていれば、死亡したときに登記権利者が単独で抹消を申請できます。配偶者居住権者の死亡による抹消も同じ型で、不動産登記法69条が根拠です。賃借人が土地を買って賃借権が混同で消えたときの抹消は、所有者が登記権利者と登記義務者を兼ねる形で申請できますが、土地を第三者に売った後は新所有者との共同申請です。「Ａは，単独で混同を登記原因とする賃借権の登記の抹消を申請することができる」という肢は誤りです。承役地の地役権の抹消では、要役地の抵当権者の承諾が要り、抹消後に要役地の地役権の登記は職権で抹消されます。

不動産登記法 第68条

（登記の抹消）
権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者（当該登記の抹消につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。