敷地権付き区分建物についてする登記の効力しきちけんつきくぶんたてもののとうきのこうりょく
敷地権付き区分建物にした所有権や担保権の登記は、土地の敷地権についてされた登記としての効力も持ちます。どの登記に効力が及び、及ばない登記にどう印が付くか、登記識別情報や登録免許税の数え方が肢で突かれます。
敷地権付き区分建物についてする登記の効力は、不動産登記法73条1項が定める、建物の所有権または担保権に係る登記が敷地権についてされた登記としての効力を持つという仕組みです。区分建物を売れば敷地権も一緒に移り、抵当権を付ければ敷地権にも付くので、建物の登記記録にだけ記録して土地の登記記録には書きません。効力が及ぶのは所有権と一般の先取特権・質権・抵当権の登記に限られ、用益権の登記は建物だけに効力を持つだけです。敷地権の登記より前からある登記や、原因が敷地権より前の仮登記・質権・抵当権の登記には原則として効力が及ばず、建物のみに関する旨の付記で区別されるのが仕組みです。
不動産登記法 第73条第1項敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記は、第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。
一 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をする前に登記されたもの（担保権に係る権利に関する登記にあっては、当該登記の目的等（登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付をいう。以下この号において同じ。）が当該敷地権となった土地の権利についてされた担保権に係る権利に関する登記の目的等と同一であるものを除く。）
二 敷地権付き区分建物についての所有権に係る仮登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたもの
三 敷地権付き区分建物についての質権又は抵当権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたもの
四 敷地権付き区分建物についての所有権又は質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生じた後に生じたもの（区分所有法第二十二条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない場合（以下この条において「分離処分禁止の場合」という。）を除く。）
所有権・担保権の登記は敷地権にも及び、不動産は二個です
敷地権付き区分建物について所有権の移転や抵当権の設定の登記をすると、土地の登記記録には何も記録されませんが、敷地権についても登記されたのと同じ効力が生じます。申請情報には不動産登記令3条11号ヘにより敷地権の表示を書き、登録免許税は土地の分も含めて課税標準や不動産の個数を数えます。「敷地権が所有権である敷地権の表示の登記がされた区分建物に抵当権の設定の登記がされた場合において、当該抵当権の設定の登記の抹消を申請するときは、当該登記の抹消の登録免許税の額は、1000円である」という肢は誤りで、建物一個と敷地一筆なら二個分になります。登記識別情報も、敷地権の登記の前に建物と土地を別々に取得して名義人になっていた者が義務者なら両方を提供し、「Ａは，甲区分建物の所有権に関する登記識別情報及び乙土地の所有権に関する登記識別情報のいずれも提供しなければならない」という肢は正しい肢です。
用益権の登記に建物のみに関する旨の付記はされません
効力が敷地権に及ぶのは所有権と担保権の登記だけなので、賃借権や地上権などの用益権の登記は、敷地権付き区分建物にしてもはじめから建物だけを目的とする登記です。わざわざ建物のみに関する旨を付記する必要がありません。「敷地権付き区分建物についてされた賃借権に関する登記には、建物のみに関する旨の付記登記がされる」という肢は誤りです。建物のみに関する旨の付記は、本来なら敷地権に効力が及ぶはずの担保権の登記や所有権の仮登記について、例外的に及ばないことを示すための印だからです。
敷地権の登記より前の登記には効力が及びません
不動産登記法73条1項ただし書は、効力が及ばない登記を四つ挙げます。敷地権の登記をする前に登記されていた所有権・担保権の登記がまず一つです。敷地権の登記の後にされた登記でも、原因が敷地権の発生より前の所有権の仮登記や質権・抵当権の登記、原因が後でも分離処分が許される場合の登記が残りです。前からあった担保権の登記で土地側と目的等が同一のものは、土地側が職権で抹消されて一本化されるので、例外から外れて効力が及ぶ側です。新たに敷地権の登記をするときの既存の登記については不動産登記規則123条により、登記官が建物のみに関する旨を付記します。敷地権の登記の後に建物だけを目的としてする登記については、規則156条が同じ付記を定めています。
土地に先にある担保権の追加設定は建物だけでできます
土地に抵当権が設定された後にマンションが建って敷地権の登記がされたとき、同じ債権を担保するために区分建物だけを目的として抵当権の追加設定の登記ができます。「当該抵当権の被担保債権と同一の債権を担保するために当該区分建物のみを目的として抵当権の追加設定の登記を申請することができる」という肢は正しい肢で、根抵当権についても「甲区分建物のみを目的として，…乙土地の順位2番の根抵当権の共同担保としての根抵当権の追加設定の登記をすることができる」という肢は正しい肢です。土地だけに残っている根抵当権の変更の登記もそのままでき、「当該土地に敷地権である旨の登記がされた後であっても，当該根抵当権の債務者の変更の登記を申請することができる」という肢は正しい肢です。土地だけの担保権を建物と揃える方向の登記は、分離処分を進めるものではないからです。
不動産登記規則 第123条第1項登記官は、建物の表題部の登記事項に関する変更の登記又は更正の登記により新たに敷地権の登記をした場合において、建物についての所有権又は特定担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記があるときは、所有権の登記を除き、当該権利に関する登記についてする付記登記によって建物のみに関する旨を記録しなければならない。ただし、特定担保権に係る権利に関する登記であって、当該登記の目的等（登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付をいう。以下この項において同じ。）が当該敷地権についてされた特定担保権に係る権利に関する登記の目的等と同一であるものは、この限りでない。
試験ではこう問われる
- 敷地権付き区分建物の抵当権の登記は土地の敷地権にも効力があるか（ある。抹消の登録免許税も二個分）
- 賃借権の登記に建物のみに関する旨の付記がされるか（されない。用益権ははじめから建物だけ）
- 敷地権の登記前に建物と土地を別々に取得した者が建物を売るとき登記識別情報はどれを出すか（建物と土地の両方）
- 土地に先にある抵当権や根抵当権を建物だけに追加設定できるか（できる。債務者の変更もそのままできる）
この用語が問われた肢
敷地権付き区分建物についてされた賃借権に関する登記には、建物のみに関する旨の付記登記がされる。
敷地権が所有権である敷地権の表示の登記がされた区分建物に抵当権の設定の登記がされた場合において、当該抵当権の設定の登記の抹消を申請するときは、当該登記の抹消の登録免許税の額は、1000円である。
Ａが敷地権のない甲区分建物の所有権及びその敷地である乙土地の所有権の共有持分を取得し、それぞれの所有権の登記名義人となった後に、乙土地について敷地権である旨の登記がされた場合において、甲区分建物についてＡを登記義務者として売買を原因とする所有権の移転の登記を申請するときは、Ａは、甲区分建物の所有権に関する登記識別情報及び乙土地の所有権に関する登記識別情報のいずれも提供しなければならない。
抵当権の設定の登記がされた土地を敷地権の目的として区分建物が新築され、敷地権である旨の登記がされた後、当該抵当権の被担保債権と同一の債権を担保するために当該区分建物のみを目的として抵当権の追加設定の登記を申請することができる。
解説と関連先例は肢別演習で読めます。
この用語で問われた肢を、解説つきでそのまま解けます。無料プランは月100問まで。