解除と登記（解除前の第三者・解除後の第三者）かいじょととうき
解除と登記とは、不動産の売買契約が解除された場合に、解除者が所有権の復帰を第三者に主張するのに登記が要るかという問題です。判例は、解除前の第三者は545条1項ただし書で保護されるが権利保護要件として登記を要し、解除後の第三者とは対抗関係に立つとして177条で処理します。
代金を払わない買主との売買を解除すると、売主は土地を取り戻せます。しかし、買主がすでにその土地を他人に転売していた場合、転売を受けた人の立場も考えなければなりません。解除の前に買った人は、解除されるかどうか分からない段階で取引に入ったので、登記まで備えていれば守る価値があります。解除の後に買った人との関係では、売主は登記を取り戻せたのに放置したのですから、登記の早い方を勝たせるのが公平です。取消しと登記と同じく、第三者が現れたのが解除の前か後かで扱いが分かれます。
解除前の第三者は545条1項ただし書で保護され、債務不履行を知っていても、登記を備えていれば解除者に優先します
545条1項は、解除権を行使したときは各当事者は相手方を原状に復させる義務を負うが、第三者の権利を害することはできないと定めています。判例は解除によって契約が遡って消滅すると考え（直接効果説）、ただし書の第三者を、解除された契約から生じた法律効果を基礎として解除前に新たな権利を取得した者と解しています。解除するかどうかは解除権者が決めることなので、第三者が債務不履行の事実を知っていても保護は否定されません。もっとも、第三者が保護されるには、その権利について登記を経ていることが必要です（大判大正10年5月17日）。この登記は、対抗要件というより、解除者の犠牲で保護を受けるための権利保護要件と説明されます。買主の代金未払を知って買い受けた第三者も、所有権移転登記を受けていれば解除者に所有権の取得を主張できます。
解除後の第三者とは、解除による所有権の復帰と第三者への譲渡が対抗関係になり、解除者は登記がなければ対抗できません
判例は、不動産の売買契約に基づき買主のため所有権移転登記があった後、売買契約が解除されて所有権が売主に復帰した場合でも、売主はその所有権取得の登記を了しなければ、契約解除後に買主から不動産を取得した第三者に対し所有権の復帰を対抗できないとしました（最判昭和35年11月29日）。解除後の第三者は545条1項ただし書の問題ではなく、買主を起点とする二重譲渡と同じ関係として177条で処理されます。「Ａがその所有する甲土地をＢに売却し、その旨の登記をした後、Ｂの債務不履行により当該売買契約を解除した場合において、その後、ＢがＣに甲土地を売却し、その旨の登記をしたときは、Ａは、Ｃに対し、甲土地の所有権を主張することができない」という肢（R4 問7 ウ）は正しいです。買主の立場から解除後に売主が別の者に譲渡して登記した場合も同じで、買主はその譲受人に対し、売主からの所有権移転登記の抹消登記手続を請求できません。
合意解除の場合も、解除前の第三者は登記を備えていなければ保護されません
当事者が合意で契約を解消した場合も、当事者の合意で第三者の既得の地位を奪うことはできないので、法定解除と同じ扱いになります。判例は、合意解除の場合でも、第三者が不動産の所有権を取得したときはその所有権について登記を経由していることを要し、登記を経由していないときは第三者として保護できないとしています（最判昭和33年6月14日）。「Ａ所有の甲土地がＡからＢへ、ＢからＣへと順次売却された後、ＡＢ間の売買契約が合意により解除された場合には、Ｃは、ＢからＣへの所有権移転登記がされていないときであっても、Ａに対し、甲土地の所有権の取得を主張することができる」という肢（R7 問8 ア）は誤りです。
直接効果説では545条1項ただし書は遡及効を制限する規定で、間接効果説では注意規定にすぎないと説明されます
解除により契約が遡って消滅するとする直接効果説によると、解除前の第三者はただし書によって遡及効が制限される結果として保護され、登記名義を得ていれば足ります。解除後の第三者とは対抗関係に立つので、Bに登記名義が残っている段階ではAもCも相手に優先せず、直接効果説からAが優先するという帰結にはなりません。解除で契約は将来に向かって効力を失うにすぎないとする間接効果説によると、解除の前後を問わずAとCは対抗関係に立ち、ただし書は注意規定の意味しか持ちません。合意解除の場合は、どちらの説に立っても、Aは登記を得なければCに対抗できず、Cの登場が解除の前か後かでも変わりません。解除前に登記をしたCが債務不履行を知っていた場合も、直接効果説ではただし書の第三者に善意は要らず、間接効果説では対抗関係で登記を備えたCが優先するので、どちらの説でもCが優先し、両説で結論が逆になることはありません。判例は直接効果説をとっています。
民法 第545条第1項当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
最判昭和35年11月29日不動産を目的とする売買契約に基き買主のため所有権移転登記があつた後、右売買契約が解除せられ、不動産の所有権が売主に復帰した場合でも、売主は、その所有権取得の登記を了しなければ、右契約解除後において買主から不動産を取得した第三者に対し、所有権の復帰を以つて対抗し得ない
試験ではこう問われる
- 解除前の第三者は、債務不履行について悪意でも、登記を備えていれば545条1項ただし書で保護される（大判大正10年5月17日）
- 解除後に買主から転得して登記をした第三者に対し、売主は所有権を主張できない（最判昭和35年11月29日。R4 問7 ウ ○）
- 合意解除でも、解除前の第三者は登記を備えていなければ保護されない（最判昭和33年6月14日。R7 問8 ア ×）
- 遺産分割協議で負担した扶養義務を履行しないことを理由に遺産分割協議を解除し、解除を登記原因として所有権の移転の登記の抹消を申請することはできない（R2 午後 問19 オ ×）
- 直接効果説では545条1項ただし書は遡及効の制限、間接効果説では注意規定と説明される
