不動産質（356条〜361条）ふどうさんしち
不動産質とは、不動産を目的とする質権です。不動産質権者は目的不動産を用法に従い使用収益でき、その代わりに管理の費用を負担し、利息を請求できません（356条〜358条）。存続期間は10年を超えることができません（360条）。
お金を借りる代わりに、田畑や建物を貸主に引き渡して使わせる担保が不動産質です。貸主は不動産を使ったり人に貸したりして利益を得るので、その利益を利息の代わりと考え、利息は取れず、固定資産税などの負担は貸主が負います。とはいえ、これは当事者の損得の調整にすぎないので、契約で別の定めをすることもできます。長く他人に使わせると不動産が荒れるので、期間は10年に限られています。
不動産質権者は設定者の承諾がなくても目的不動産を用法に従い使用収益でき、果実も取得します
356条は、不動産質権者は、質権の目的である不動産の用法に従い、その使用及び収益をすることができると定めています。使用収益は不動産質権の内容なので、設定者の承諾は要りません。収益には、不動産を賃貸して受け取る賃料などの果実も含まれます。「不動産質権者は，その実行前においては，所有者の承諾を得なければ，目的物を第三者に賃貸してその賃料を収受することができない」という肢（R2 問12 ア）は誤りです。質権の設定は引渡しで効力を生じますが（344条）、不動産質権を第三者に対抗するには登記が要ります（177条）。引渡しは現実の引渡しに限られず、「不動産質権の設定は，指図による占有移転の方法によって債権者にその目的物を引き渡すことによっても，その効力を生ずる」という肢（R2 問12 イ）は正しいです。登記が対抗要件なので、設定後に質権者が設定者に目的不動産を占有させても質権の効力に影響はありません（大判大正5年12月25日）。占有回収の訴えによってのみ回復できるとする353条は動産質権の規定なので、「質権の目的である不動産の占有が第三者に奪われたときは、質権者は、当該第三者に対し、質権に基づいて当該不動産の返還を求めることができない」という肢（R8 問12 エ）は誤りです。
不動産質権者は管理の費用を負担し利息を請求できませんが、どちらも設定行為で別段の定めができます
不動産質権者は、管理の費用を支払い、その他不動産に関する負担を負い（357条）、その債権の利息を請求することができません（358条）。不動産から収益を得ることとの釣り合いをとる規定です。「不動産質権者は，目的物について必要費を支出した場合には，所有者にその償還を請求することができる」という肢（R2 問12 ウ）は誤りです。利息を取れないので、利息について最後の2年分を担保するという抵当権の375条の扱いも当てはまりません。もっとも、356条から358条までは、設定行為に別段の定めがあるとき、又は担保不動産収益執行の開始があったときは適用されません（359条）。当事者の損得の調整のための規定だからです。「不動産質権者は、設定行為に別段の定めがあっても、その債権の利息を請求することができない」という肢（R5 問11 エ）は誤りです。使用収益しない旨を定めることもでき、その定めは質権の登記事項になります（不動産登記法95条1項6号）。「「質権者は質物を使用収益できない」旨の定めがない不動産質権の設定の登記を申請する場合には、農地法所定の許可があったことを証する情報の提供を要する」という肢（R7 午後 問18 オ）は正しいです。
不動産質権の存続期間は10年を超えることができず、抵当権にはこの制限がありません
360条1項は、不動産質権の存続期間は10年を超えることができず、設定行為でこれより長い期間を定めても10年とすると定めています。更新もできますが、更新の時から10年を超えることはできません（同条2項）。「不動産質権の存続期間は 10 年を超えることができず，更新する場合における存続期間も更新の時から 10 年を超えることができない」という肢（R2 問12 エ）は正しいです。更新されないまま存続期間が過ぎれば、不動産質権は被担保債権の弁済期に関係なく消滅し、この点を問う「不動産質権は、その設定が更新されないまま存続期間を経過した場合には、被担保債権の弁済期に関係なく、被担保債権から独立して消滅します」という解答（R4 問11 ウ）は正しいです。他人に長く使わせると不動産の利用や改良がおろそかになりがちだからです。抵当権は設定者が自分で使い続けるので、存続期間の制限はありません。存続期間の定めは質権の登記事項になりますが（不動産登記法95条1項1号）、抵当権の登記事項ではないので、質権と抵当権の「いずれについても登記事項にはなりません」とする解答（R4 午後 問23 オ）は誤りです。不動産質権には、この節の規定のほか、性質に反しない限り抵当権の規定が準用されます（361条）。順位も373条の準用で登記の前後によるので、「同一の不動産について数個の不動産質権が設定されたときは，その不動産質権の順位は，設定の前後による」という肢（R2 問12 オ）は誤りです。
- 使用収益（356条）承諾なしにできます。果実も取得します
- 管理の費用（357条）不動産質権者が負担します
- 利息（358条）請求できません
- 別段の定め（359条）356条〜358条は設定行為の別段の定めや担保不動産収益執行の開始で適用されません
- 存続期間（360条）10年以内で、更新後も10年以内です。抵当権に制限はありません
- 対抗要件登記です。設定後に設定者に占有させても効力は変わりません
民法 第356条（不動産質権者による使用及び収益）
不動産質権者は、質権の目的である不動産の用法に従い、その使用及び収益をすることができる。
民法 第359条（設定行為に別段の定めがある場合等）
前三条の規定は、設定行為に別段の定めがあるとき、又は担保不動産収益執行（民事執行法第百八十条第二号に規定する担保不動産収益執行をいう。以下同じ。）の開始があったときは、適用しない。
民法 第360条第1項不動産質権の存続期間は、十年を超えることができない。設定行為でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、十年とする。
試験ではこう問われる
- 不動産質権者は、所有者の承諾なく目的物を賃貸して賃料を収受できる（356条。R2 問12 ア ×）
- 不動産質権の設定は、指図による占有移転による引渡しでも効力を生ずる（344条。R2 問12 イ ○）
- 不動産質権者は管理の費用を負担し、必要費の償還を請求できない（357条。R2 問12 ウ ×）
- 設定行為に別段の定めがあれば、不動産質権者も利息を請求できる（359条。R5 問11 エ ×）
- 存続期間は10年を超えられず、更新後も更新の時から10年以内で、期間を過ぎれば被担保債権から独立して消滅する（360条。R2 問12 エ ○、R4 問11 ウ ○）
- 数個の不動産質権の順位は登記の前後による（361条・373条。R2 問12 オ ×）
- 占有を奪われた不動産質権者は、質権に基づいて返還を求めることができる（R8 問12 エ ×）
- 存続期間の定めは質権の登記事項になるが抵当権の登記事項ではない（不動産登記法95条1項1号。R4 午後 問23 オ ×）
