物権的請求権の相手方（建物収去と登記名義人・間接占有者・建物賃借人）ぶっけんてきせいきゅうけんのあいてがた

自分の土地に他人が勝手に家を建てたとき、土地の持ち主は家を取り壊して土地を返すよう求めます。では、家が転売されたのに登記がそのままの場合に、誰に請求すればよいかが問題になります。家を取り壊すことは家の所有権を処分することなので、原則は現実に家を所有している人が相手です。しかし、登記名義を見て請求した土地の持ち主が「もう売った」と言われて空振りになるのは不公平です。そこで判例は、自らの意思で登記をした者は、登記名義を持ち続ける限り、売却を理由に収去を拒めないとしました。

建物収去土地明渡しの相手方は、現実に建物を所有して土地を占拠している者で、登記の有無は問いません

判例は、土地の所有権に基づく物上請求権の訴訟では、現実に家屋を所有することによって現実にその土地を占拠して土地の所有権を侵害している者を被告としなければならないとしています（最判昭和35年6月17日）。建物の所有権は意思表示で移転するので、未登記のまま建物を譲り受けた者も現実の所有者として収去義務を負います。不法占拠をしている建物の譲受人に対し、土地所有者は登記の欠缺を気にする必要がありません。土地所有者は、建物の譲受人が所有権の移転の登記を経由していなくても、その譲受人に建物の収去と土地の明渡しを求めることができます。

自らの意思で所有権取得の登記をした者は、建物を譲渡しても、登記名義を保有する限り収去義務を免れません

判例は、他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとえ建物を他に譲渡したとしても、引き続きその登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないとしました（最判平成6年2月8日）。土地所有者と建物の譲渡人の関係は、建物についての物権変動における対抗関係に似た関係にあり、土地所有者に建物の実際の所有者を探させるのは酷で、自ら登記をした者には名義を残した責任があるからです。保存登記をした後に建物を売った者についても同じで、「Ａが所有する甲土地上にＢが権原なく乙建物を新築し、乙建物について所有権の保存の登記がされた場合において、ＢがＣに乙建物を売却したが、その旨の登記がされていないときは、Ｂは、Ａに対し、乙建物の所有権の喪失を主張して、乙建物の収去及び甲土地の明渡しの義務を免れることはできない」という肢（R7 問7 ア）は正しく、「Ａの所有する甲土地の上にＡに無断で乙建物を築造したＢが，乙建物につきＢ名義で所有権の保存の登記をした後に，乙建物をＣに売却したが，その旨の登記をしていないときは，Ａは，Ｂに対し，甲土地の所有権に基づき，乙建物を収去して甲土地を明け渡すことを求めることができない」という肢（R3 問7 ア）は誤りです。登記名義人が誰かは、被告を選ぶ基準の一つになります。Bから買い受けて自ら登記を経由したCが建物をDに売った場合も、Dへの移転登記がない限りCが登記名義を保有しているので、土地所有者はCに建物の収去と土地の明渡しを求めることができます。

一度も建物を所有したことのない登記名義人は、建物を収去する権能がないので収去義務を負いません

判例は、建物の所有権を有しない者は、所有者との合意により建物について自己のための所有権保存登記をしていたとしても、建物を収去する権能を有しないから、建物の敷地所有者の所有権に基づく請求に対し建物収去義務を負わないとしています（最判昭和47年12月7日）。最判平成6年2月8日が名義人に義務を負わせるのは、かつて所有権を取得し自らの意思で登記をした者だからで、実際に所有したことのない名義人には及びません。建物を建てた者と通謀して所有権移転登記を受けただけで、実際にはその建物を所有したことがない者は、建物収去土地明渡しの義務を負いません。

相手方は直接占有者に限られず、他人に賃貸している間接占有者にも返還を求められます

返還請求権の相手方の占有は、自ら物を所持する直接占有に限られず、占有代理人を通じた間接占有（181条）でも足ります。判例も、間接占有者である賃貸人に対して所有権に基づく返還請求権を行使できるとしています（大判昭和13年1月28日）。他人の物を無断で第三者に賃貸して引き渡した者にも、所有者は明渡しを求めることができます。他人の土地に無権原で建物を建てて賃貸した者は、賃借人を通じて土地を占有しているので、建物を直接占有しているのが賃借人であることを理由に収去を拒むことはできません。

建物の賃借人には建物の収去ではなく建物からの退去による土地明渡しを求め、共有建物の収去は共有者の一人を相手にできます

建物を収去するには建物の所有権が要るので、収去を求める相手は建物の所有者です。一方、建物を占有使用する者はおのずからその敷地も占有するので（最判昭和34年4月15日）、土地所有者は建物の賃借人に建物から退去して土地を明け渡すよう求めます。「Ａ所有の甲土地上にあるＢ所有の乙建物をＣがＢから賃借して占有している場合において，Ｂが甲土地の占有権原を失ったときは，Ａは，Ｃに対し，乙建物からの退去及び甲土地の明渡しを請求することができる」という肢（R2 問8 ア）は正しく、「Ａが所有する甲土地上にＢが権原なく乙建物を新築し、Ｃに乙建物を賃貸したときは、Ａは、Ｃに対し、乙建物の収去を請求することができる」という肢（R7 問7 イ）は誤りです。建物を共有する者らが負う収去義務は不可分債務で、各自が侵害行為の全部を除去すべき義務を負うので、土地所有者は共有者の一人ずつに請求でき、全員を同時に訴える必要はありません（最判昭和43年3月15日）。

最判平成6年2月8日

他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできない

民法 第181条

（代理占有）
占有権は、代理人によって取得することができる。