雛形の覚え方：登記の目的・原因・申請人の型で整理する

雛形は、1件ずつ丸ごと覚えるより、欄ごとの型で覚えるほうが数が増えても崩れません。結論を先に言います。不動産登記の申請書は、登記の目的・登記原因とその日付・申請人の3つの欄が決まれば、添付情報と登録免許税はそこから導けます。3つの欄には、それぞれ少数の型があります。商業登記の申請書は、登記の事由と登記すべき事項の2つの欄に型があります。新しい雛形は、型の表に1行足す形で覚えます。

この記事は、雛形を覚えようとして数の多さに押されている受験生と、覚えたはずの雛形が似た登記と混ざる受験生のためのものです。どの雛形から覚えるかの優先順位と、白紙で書く練習の段階は不動産登記法の記述式対策で扱っているので、ここでは欄ごとの型の整理に絞ります。記載例は一般的な型を示すもので、人名や日付は架空です。

雛形は欄ごとの型で覚える

1件ずつ覚えると数が増え続ける

司法書士試験の記述式で書く可能性のある申請書は、数百に及びます。売買による所有権移転、相続による所有権移転、抵当権設定、抵当権抹消と、登記の種類ごとに1枚ずつ覚えていくと、覚える量は種類の数だけ増えます。しかも、似た登記どうしが混ざります。

ところが、申請書の欄は登記の種類が変わっても同じです。変わるのは、各欄に何が入るかだけです。そして、各欄に入るものには、少数の型があります。型を先に覚えれば、新しい登記に出会ったときに覚えるのは、どの型の組み合わせかという1行だけで済みます。

申請書の欄は法令で決まっている

不動産登記の申請書に書く事項は、不動産登記令3条が定めています。商業登記の申請書に書く事項は、商業登記法17条2項が定めています。

申請書	欄	根拠
不動産登記	登記の目的	不動産登記令3条5号
不動産登記	登記原因及びその日付	不動産登記令3条6号
不動産登記	申請人の氏名・住所	不動産登記令3条1号
不動産登記	登記名義人となる者が2人以上のときの持分	不動産登記令3条9号
商業登記	登記の事由	商業登記法17条2項3号
商業登記	登記すべき事項	商業登記法17条2項4号
商業登記	登録免許税の額と課税標準の金額	商業登記法17条2項6号

この欄の並びそのものが、型の枠組みです。申請書を書くときは、この順に欄を埋めていきます。

3つの欄が決まれば残りは連動する

不動産登記では、登記の目的・原因・申請人の3つが決まると、残りの欄はほぼ決まります。

決まった欄	連動して決まるもの
登記の目的	登録免許税が定率か定額か、課税標準は何か
原因	登記原因証明情報の中身、税率の区分
申請人	登記識別情報・印鑑証明書・住所証明情報の要否

たとえば、申請人が相続人の単独申請なら、登記義務者がいないので、登記識別情報と印鑑証明書は要りません。原因が相続なら、所有権移転の税率は1000分の4です。3つの欄を型で覚えることは、申請書全体を覚えることの近道になります。

登記の目的の型

登記の目的は「権利」と「動き」の組み合わせ

登記の目的は、どの権利に、どういう動きがあったかを書く欄です。不動産登記法3条は、登記の対象を権利の保存・設定・移転・変更・処分の制限・消滅と定めています。これに、誤りを正す更正を加えると、登記の目的の「動き」はほぼ出そろいます。

動き	登記の目的の例	どういう登記か
保存	所有権保存	初めてする所有権の登記
設定	抵当権設定、地上権設定	新しく所有権以外の権利を生じさせる
移転	所有権移転、抵当権移転	権利が別の人に移る
変更	抵当権変更、所有権登記名義人住所変更	登記の後に内容が変わった
更正	所有権更正	登記の時から内容に誤りがあった
抹消	抵当権抹消	権利が消えた

「権利」の側は、所有権、抵当権、根抵当権、地上権、賃借権などです。登記の目的は、この2つを掛け合わせた言葉として覚えます。所有権と抵当権の登記の目的が書ければ、ほかの権利にも同じ形を当てはめられます。

「何番」を付けるかどうか

登記の目的には、「何番」を付けるものと付けないものがあります。区別の基準は、すでにある登記を対象にするかどうかです。

区別	登記の目的の例	理由
付けない	所有権移転、抵当権設定	新しい権利の登記をする
付ける	1番抵当権抹消、1番抵当権変更、2番所有権更正	どの登記を抹消・変更・更正するかを順位番号で特定する
付ける	1番抵当権移転	所有権以外の権利の移転は、既存の登記に付記してする

同じ不動産に抵当権が2つあれば、「抵当権抹消」だけではどちらを抹消するかが決まりません。変更・更正・抹消は既存の登記を対象にするので、順位番号で特定します。所有権以外の権利の移転は付記登記でされます（不動産登記法4条2項）。抵当権抹消の申請構造は抵当権抹消登記で扱っています。

移転する範囲で言葉が変わる

所有権の移転では、全部を移すのか一部を移すのか、単独所有か共有かで登記の目的の言葉が変わります。「所有権移転」「所有権一部移転」「甲某持分全部移転」「甲某持分一部移転」の4つが基本です。書き分けの一覧は不動産登記法の記述式対策の持分の表記の表にまとめています。ここで覚えておくのは、判断の順序です。まず登記記録の甲区で現在の所有形態を確かめ、次に移転する範囲を確かめます。この2つが決まれば、4つのどれになるかは機械的に決まります。

登記原因の型

原因は「日付」と「原因の名前」の組み合わせ

登記原因の欄には、登記原因とその日付を書きます（不動産登記令3条6号）。基本の形は「令和8年5月1日売買」のように、日付の後に原因の名前を続けたものです。日付は、その原因によって権利変動が生じた日です。売買なら所有権が移転した日、相続なら被相続人が死亡した日です。

原因の名前には、次の型があります。

型	原因の例	使う登記の例
法律行為の名前	売買、贈与、設定、解除、放棄	所有権移転、抵当権設定・抹消
事実の名前	相続、弁済、住所移転、合併	所有権移転、抵当権抹消、登記名義人住所変更
2段で書くもの	金銭消費貸借と設定	抵当権設定
日付を書かないもの	錯誤、真正な登記名義の回復	更正、所有権移転
原因の欄を書かないもの	なし	所有権保存

2段で書く原因：抵当権設定

抵当権設定の原因は、「令和8年5月1日金銭消費貸借令和8年5月1日設定」のように、被担保債権の発生原因と抵当権の設定を2段で書きます。同じ日なら後の日付を「同日」とします。抵当権は特定の債権を担保するものなので、どの債権を担保するかを原因で示します。

根抵当権設定の原因は、「令和8年5月1日設定」の1段です。根抵当権は特定の債権を担保するものではなく、債権の範囲と極度額で担保する債権を決めるからです。同じ担保権でも、制度の性質の違いが原因の型の違いに表れます。抵当権設定の申請構造は抵当権設定登記で扱っています。

日付を書かない原因と、原因を書かない登記

更正の登記の原因は「錯誤」または「遺漏」で、日付を書きません。登記の時から誤りがあったのであって、ある日に何かが起きたわけではないからです。変更の登記との違いはここにあります。登記の後に住所を移したなら変更で、原因は「令和8年4月1日住所移転」と日付を書きます。登記の時から住所を誤っていたなら更正で、原因は「錯誤」です。

所有権保存の登記では、原則として登記原因とその日付を書きません。不動産登記令3条6号は、所有権の保存の登記について、敷地権付き区分建物について申請する場合に限って登記原因とその日付を申請情報としています。保存の登記は、表題部所有者などが初めて所有権の登記をするもので、権利変動の原因を示すものではないからです。

申請人の型

共同申請：権利者と義務者の決め方

権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同して申請します（不動産登記法60条）。登記権利者は登記をすることで登記上直接に利益を受ける者、登記義務者は直接に不利益を受ける登記名義人です（不動産登記法2条12号・13号）。

どちらが権利者かは、登記の前後で誰の登記記録上の立場が良くなるかで決めます。

登記	権利者	義務者
売買による所有権移転	買主	売主
抵当権設定	抵当権者	設定者である所有権の登記名義人
抵当権抹消	所有権の登記名義人	抵当権者
抵当権移転	抵当権を取得した者	抵当権の登記名義人

抵当権抹消で所有者が権利者になるのは、抵当権の登記が消えることで所有者が利益を受けるからです。抹消は設定と権利者・義務者が逆になります。この逆転を「抹消は設定の裏返し」と覚えておくと、取り違えを防げます。

単独申請の型

共同申請の例外として、1人で申請できる登記があります。申請人の欄の書き方が変わるので、型として覚えます。

単独申請の場面	根拠	申請人の欄の書き方の例
相続・法人の合併による権利の移転	不動産登記法63条2項	相続人として、被相続人の氏名を併記する
相続人に対する遺贈による所有権の移転	不動産登記法63条3項	権利者として受遺者を書く
確定判決による登記	不動産登記法63条1項	権利者と義務者を書き、権利者が申請人であることを示す
登記名義人の氏名・名称・住所の変更・更正	不動産登記法64条1項	申請人として登記名義人を書く
所有権保存	不動産登記法74条1項	所有者として書く
人の死亡・法人の解散による権利の抹消	不動産登記法69条	登記権利者が単独で申請する

単独申請では、登記義務者として登記識別情報を提供する者がいません。そのため、共同申請で義務者が出す登記識別情報や印鑑証明書は原則として要りません。確定判決による登記は、義務者の協力の代わりに判決を使う場面なので、義務者も申請書に表示されます。相続による所有権移転の申請構造は相続登記の義務化で扱っています。

申請人から添付情報が決まる

申請人の型が決まると、添付情報の多くが決まります。

申請人の型	登記識別情報	印鑑証明書	住所証明情報
共同申請で、義務者が所有権の登記名義人	要る	書面申請なら要る	権利者が所有権の登記名義人になるなら要る
共同申請で、義務者が所有権以外の権利の登記名義人	要る	原則として要らない	要らない
相続人による単独申請	要らない	要らない	要る
登記名義人の住所変更の単独申請	要らない	要らない	要らない。住所の変更を証する情報を登記原因証明情報として出す

印鑑証明書は、書面申請で所有権の登記名義人が登記義務者となる場合に要るのが原則で、不動産登記令16条と不動産登記規則48条で決まります。住所証明情報は、所有権の登記名義人が新しく生じる登記で要ります。この2つは申請人の型から判断できるので、登記ごとに丸暗記する必要はありません。添付情報の中心になる登記原因証明情報は登記原因証明情報で扱っています。

商業登記の型：登記の事由と登記すべき事項

登記の事由は「何が、どうなった」

商業登記の申請書では、登記の事由の欄に、何についての登記かを書きます。型は、不動産登記の登記の目的と同じく「対象」と「動き」の組み合わせです。

対象	動き	登記の事由の例
役員	変更	取締役及び代表取締役の変更
商号・目的	変更	商号変更、目的変更
本店	移転	本店移転
機関の定め	設定・廃止	取締役会設置会社の定めの設定、監査役設置会社の定めの廃止
資本金・株式	変更	募集株式の発行、資本金の額の減少

役員の就任も退任も、登記の事由としては「変更」にまとまります。就任・退任・重任の区別は、次の登記すべき事項の欄で書き分けます。

登記すべき事項は「年月日・対象・事由」

登記すべき事項は、登記記録にそのまま記録される内容です。年月日、対象、事由の3つをそろえて書きます。

登記の事由	登記すべき事項の例
取締役の変更	令和8年6月26日取締役A重任、同日取締役B退任、同日取締役C就任
本店移転	令和8年8月1日本店移転、本店の新しい所在場所
商号変更	変更の年月日と変更後の商号
取締役会設置会社の定めの設定	設定の年月日と、取締役会設置会社である旨

年月日は、決議の日ではなく効力が生じた日です。役員の退任の事由は、任期満了なら「退任」、ほかに「辞任」「解任」「死亡」「資格喪失」を書き分けます。議事録から登記すべき事項を拾う手順は記述式 商業登記の答案構成で扱っています。

登記の事由から添付書面と税額の区分へ

商業登記では、登記すべき事項につき株主総会や取締役会の決議を要するときは、その議事録を添付します（商業登記法46条2項）。つまり、登記の事由が決まれば、どの機関の決議が要るかが決まり、添付書面の骨格が決まります。登録免許税も、登記の事由ごとに登録免許税法別表第一第24号の区分が決まっています。登記の事由・添付書面・税額の区分を1行にそろえて覚えると、答案で書き漏らしが減ります。役員の変更の添付書面は役員変更登記の添付書面で扱っています。

型の表の作り方と回し方

型の表を1枚にまとめる

型は、1枚の表にまとめます。不動産登記の表は、列を次のようにします。

登記	登記の目的の型	原因の型	申請人の型
売買による所有権移転	移転・何番なし	日付と法律行為	共同
相続による所有権移転	移転・何番なし	日付と事実	単独・相続人
抵当権設定	設定・何番なし	2段	共同・権利者は抵当権者
抵当権抹消	抹消・何番あり	日付と事実または法律行為	共同・権利者は所有者
住所変更	変更・何番あり	日付と事実	単独・申請人
所有権更正	更正・何番あり	日付なし	共同
所有権保存	保存・何番なし	原因なし	単独・所有者

この表は、覚えるための表であると同時に、新しい雛形を置く場所です。

新しい雛形は1行足して覚える

新しい登記の雛形に出会ったら、まずこの表のどの型の組み合わせかを考え、1行足します。たとえば根抵当権設定なら、「設定・何番なし」「日付と設定の1段」「共同・権利者は根抵当権者」です。抵当権設定の行と比べると、違うのは原因の型だけだと分かります。

違う点が分かれば、覚えるのはその違いだけです。雛形集の記載例を1枚丸ごと覚えるより、既存の行との差分を1つ覚えるほうが、負担は小さく、混ざりにくくなります。

口頭で型を言う練習

型の表は、見返すだけでは定着しません。登記の名前だけを見て、登記の目的・原因・申請人の3つの型を口頭で言う練習をします。1件あたり10秒ほどで、移動中にもできます。言えなかった登記は、白紙に申請書を書く練習に回します。白紙で書く練習の段階と、書く雛形と見る雛形の分け方は不動産登記法の記述式対策で扱っています。

試験での出題ポイント

択一式ではこう問われる

雛形の型の知識は、択一でも問われます。

• 申請人の型：相続人に対する遺贈による所有権の移転の登記を登記権利者が単独で申請できるか。できます（不動産登記法63条3項）。相続人以外に対する遺贈では単独申請はできず、共同申請になります
• 原因の型：所有権の保存の登記の申請情報に登記原因とその日付を記載するか。原則として記載しません。敷地権付き区分建物について不動産登記法74条2項により申請する場合は記載します
• 登記の目的の型：所有権以外の権利の移転の登記が付記登記でされるか。されます

記述式との接続

記述式の答案では、登記の目的・原因・申請人の欄は1つずつ採点の対象になります。型を取り違えると、その欄だけでなく、連動する添付情報や登録免許税の欄まで崩れます。たとえば、相続人に対する遺贈を相続と取り違えれば、原因、申請人の書き方、添付情報がまとめて変わります。事実関係から申請する登記を決める手順は記述式 不動産登記の答案構成で扱っています。

まとめ

• 雛形は、1件ずつではなく欄ごとの型で覚える。欄の並びは不動産登記令3条と商業登記法17条2項で決まっている
• 不動産登記は、登記の目的・原因・申請人の3つの欄が決まれば、添付情報と登録免許税が連動して決まる
• 登記の目的は「権利」と「動き」の組み合わせ。既存の登記を対象にするものには「何番」を付ける
• 原因は「日付」と「原因の名前」。2段で書く抵当権設定、日付を書かない錯誤、原因を書かない所有権保存を型として覚える
• 申請人は共同申請と単独申請に分け、単独申請の6つの場面を型として覚える
• 商業登記は、登記の事由と、年月日・対象・事由をそろえた登記すべき事項の型で覚える
• 新しい雛形は型の表に1行足し、既存の行との差分だけを覚える

よくある質問

雛形はいくつ覚えればよいですか

数で目標を立てるより、型の表の行を増やしていくと考えてください。主要な登記の型が表にそろえば、残りの雛形は既存の行との差分で覚えられます。どの雛形を白紙で書けるまで仕上げるかの優先順位は、不動産登記法の記述式対策と記述式 商業登記の対策で扱っています。

雛形集の記載例と自分の型の表の表記が違うときは、どちらに合わせますか

答案では、本試験の問題の注意事項の指示に従います。指示がない部分は、自分が使っている雛形集の表記にそろえてください。型の表は、表記を覚えるためではなく、どの型の組み合わせかを判断するための表です。表記の細部は雛形集で確かめ、型の表には型だけを書きます。教材の揃え方はテキスト選びの基本で扱っています。

雛形の学習はいつから始めればよいですか

不動産登記法の択一を一周した時点が目安です。申請書の欄の意味が分かってから始めると、型の整理がしやすくなります。学習全体の中での位置づけは合格ロードマップと1年合格スケジュールで扱っています。