一括競売（389条）いっかつけいばい

更地に抵当権を付けてお金を貸したところ、あとから土地の上に家が建ったとします。家には抵当権が及ばず、更地への抵当権なので法定地上権も成立しません。土地だけを競売すると、買った人は家の取壊しを求める裁判から始めなければならず、買い手がつきにくくなります。そこで民法は、抵当権者が土地と家をまとめて競売できるようにしました。ただし、家の値打ちまでは抵当権でつかんでいないので、優先して受け取れるのは土地の代金だけです。

一括競売ができるのは抵当権の設定後に築造された建物で、設定の当時から土地の上にあった建物は対象になりません

389条1項本文は、抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができると定めています。建物は土地とは別の不動産で、付加一体物（370条）にも当たらないので、更地に設定した抵当権の効力は後から建てた建物に及びません。それでも建物ごと売れるようにしたのは、土地の換価を容易にするためです。設定の当時から建物があった場合は、抵当権者は建物のある土地として評価しており、設定時に同一の所有者なら法定地上権の問題になります。設定の当時から土地の上にあった建物は、その所有者が抵当権者に対抗できる権利を持たないとしても、土地とともに競売することはできません。

建物を建てたのが抵当権設定者でも第三者でも、抵当権者に対抗できる占有権原がなければ一括して競売できます

平成15年の担保・執行法改正の前は、一括競売は抵当権設定者が建物を築造した場合に限られていましたが、現行の389条は建物を建てた者を限定していません。賃借人などの第三者が建てた建物も、その所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗できる権利を持たなければ対象になります。389条2項は、建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、一括競売の規定を適用しないとしています。抵当権設定登記の後に土地を借りた賃借人は、387条の同意の登記がなければ抵当権者に対抗できないので、その建物も、賃借人の承諾の有無にかかわらず一括して競売できます。

一括して競売しても、抵当権者の優先権は土地の代価についてだけ行使できます

389条1項ただし書は、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができると定めています。建物には抵当権が及んでいないので、建物の代価は建物の所有者に渡り、抵当権者は建物の代価から優先弁済を受けられません。抵当権の設定の登記の後に甲土地を賃借したＣが乙建物を建てた事例で、「Ｂが抵当権の実行としての競売により甲土地とともに乙建物を競売したときは，Ｂは，乙建物の代価について優先権を行使することができない」という肢（R2 問13 エ）は正しいです。一括競売は抵当権者の権利で、義務ではないので、土地だけを競売することもできます。

民法 第389条

（抵当地の上の建物の競売）
抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。