前住所通知ぜんじゅうしょつうち
登記識別情報を提供できない所有権に関する登記で、登記義務者の住所変更登記がされているときに、登記官が変更前の住所にも申請があった旨を通知する手続です。所有権以外では要らない点と、省略される四つの場合が肢の軸です。
前住所通知は、登記識別情報を提供できない申請が所有権に関する登記で、その登記義務者の住所について変更の登記がされているときに、登記官が変更前の住所に宛てても申請があった旨を通知する手続です。住所を変えたうえで本人になりすます手口を防ぐためのもので、転送を要しない郵便で送られます。前の住所に本人がまだ関わりを持っていれば気づけますし、無関係の人に届いたときは異議を申し出てもらえます。事前通知と違い、前住所通知に対する申出は登記の要件ではなく、異議があれば登記官が調査します。肢では、対象が所有権に限られる点と、通知が省略される場合が問われます。
不動産登記法 第23条第2項登記官は、前項の登記の申請が所有権に関するものである場合において、同項の登記義務者の住所について変更の登記がされているときは、法務省令で定める場合を除き、同項の申請に基づいて登記をする前に、法務省令で定める方法により、同項の規定による通知のほか、当該登記義務者の登記記録上の前の住所にあてて、当該申請があった旨を通知しなければならない。
所有権に関する登記に限られます
前住所通知の対象は所有権に関する登記です。抵当権の設定や移転の登記で登記義務者の住所変更登記があっても、前住所通知はされません。「抵当権の設定の登記について、その申請人が登記識別情報を提供できないために登記義務者に対して事前通知をする場合において、当該登記義務者の住所について変更の登記がされているときは、登記官は、当該登記義務者の登記記録上の前の住所に宛てて、当該登記の申請があった旨を通知しなければならない」という肢は誤りです。
変更登記の受付日から3か月経過なら要りません
最後の住所変更の登記の申請の受付の日から、所有権の登記を申請する日までに3か月を経過しているときは、前住所通知はされません。起算点は住所を変えた日ではなく、最後の変更登記の申請の受付日で、その変更登記が職権でされたものならその登記の日です。変更登記から3か月も経っていれば、前の住所に住む人が気づく機会は十分にあったと見るからです。住所変更登記と所有権移転登記を同時に申請したときは、受付日が同じなので3か月は経過しておらず、変更があった日から3か月経っていても通知は要ります。「その住所の変更の登記に係る住所の変更があった日から3か月を経過しているときは、登記官は、事前通知のほかに、本件登記の登記義務者の登記記録上の前の住所にあてて、本件登記の申請があった旨の通知をすることを要しない」という肢は誤りです。
法人・行政区画の変更・本人確認情報で確実な場合も要りません
登記義務者が法人であるときは前住所通知はされません。住所変更の登記原因が行政区画や字の名称の変更、または錯誤・遺漏であるときも省かれます。資格者代理人の本人確認情報が提供され、その内容により申請人が登記義務者であることが確実であると登記官に認められるときも省かれます。公証人の認証で事前通知が省かれても、前住所通知は別に判断されるので、経路ごとの違いとして押さえます。「当該申請の代理人である司法書士から本人確認情報の提供があった場合において、当該情報の内容が相当であり、かつ、その内容により申請人が登記義務者であることが確実であると認められるときは、前の住所地への通知はされない」という肢は正しい肢として出ています。法人が省かれるのは、法人の住所である本店の変更は登記記録で追えるからです。
異議があれば登記官が調査します
前住所通知は事前通知のように申出を待つ手続ではありません。通知を受けた人から異議の申出があったときは、登記官が本人確認の調査を行い、申請人が本人でないことが判明すれば却下します。異議があっただけで直ちに却下するわけではありません。「当該前の住所地への通知を受け取った者から当該申請について異議の申出があったときは、登記官は、当該申請を却下しなければならない」という肢は誤りです。通知は転送を要しない郵便で送るので新住所には転送されず、虚偽の住所変更登記がされていれば前の住所に住む本当の本人に届きます。届かなかった通知が登記所に戻ってきても、それだけで申請が止まることはありません。
不動産登記規則 第71条第2項法第二十三条第二項の法務省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
一 法第二十三条第二項の登記義務者の住所についての変更の登記（更正の登記を含む。以下この項において同じ。）の登記原因が、行政区画若しくはその名称又は字若しくはその名称についての変更又は錯誤若しくは遺漏である場合
二 法第二十三条第二項の登記の申請の日が、同項の登記義務者の住所についてされた最後の変更の登記の申請に係る受付の日（当該最後の変更の登記が職権による登記である場合にあっては、当該最後の変更の登記の日）から三月を経過している場合
三 法第二十三条第二項の登記義務者が法人である場合
四 前三号に掲げる場合のほか、次条第一項に規定する本人確認情報の提供があった場合において、当該本人確認情報の内容により申請人が登記義務者であることが確実であると認められる場合
試験ではこう問われる
- 前住所通知の対象はどの登記か（所有権に関する登記）
- 3か月の起算点はいつか（住所変更登記の申請の受付日）
- 省略される場合はどれか（3か月経過・行政区画の変更や錯誤・法人・本人確認情報で確実）
- 前住所通知に異議があったら直ちに却下されるか（されない。登記官が調査する）
この用語が問われた肢
抵当権の設定の登記について，その申請人が登記識別情報を提供できないために登記義務者に対して事前通知をする場合において，当該登記義務者の住所について変更の登記がされているときは，登記官は，当該登記義務者の登記記録上の前の住所に宛てて，当該登記の申請があった旨を通知しなければならない。
甲不動産の所有権の登記名義人の住所の変更の登記と当該登記名義人を登記義務者とする本件登記の申請を同時にした場合において、その住所の変更の登記に係る住所の変更があった日から 3 か月を経過しているときは、登記官は、事前通知のほかに、本件登記の登記義務者の登記記録上の前の住所にあてて、本件登記の申請があった旨の通知をすることを要しない。
解説と関連先例は肢別演習で読めます。
この用語で問われた肢を、解説つきでそのまま解けます。無料プランは月100問まで。