更正登記と職権抹消：登記の誤りを直す方法

登記に誤りがあったとき、直し方は誤りの性質で決まります。登記の時点から内容が実体と食い違っていれば更正登記です（不動産登記法2条16号）。誤りが登記官の過誤によるものなら、登記官が監督法務局長等の許可を得て職権で更正します（67条2項）。管轄違いや二重登記のように、そもそも登記できなかった登記がされていれば、登記官は異議の機会を与えたうえで職権で抹消します（71条）。

この記事は、不動産登記法を学習中の司法書士試験の受験生向けに、更正登記の要件、申請による更正と職権更正の違い、職権抹消の手続を条文に沿ってまとめたものです。軸は「誰の誤りか」と「同一性があるか」の2つです。通常の抹消登記の申請構造は、抵当権抹消登記：申請構造と添付情報で扱っています。

更正登記とは：錯誤・遺漏と同一性

2条16号の定義と変更登記との違い

不動産登記法2条16号は、更正の登記を「登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記」と定義しています。すぐ前の15号は、変更の登記を「登記事項に変更があった場合に当該登記事項を変更する登記」と定めています。

両者を分けるのは、食い違いが生じた時点です。

項目	変更の登記	更正の登記
定義	2条15号	2条16号
食い違いの発生	登記の後に実体が変わった	登記の時点から実体と食い違っていた
典型例	登記名義人が引っ越した	申請時に住所を書き間違えていた
登記原因	住所移転・変更契約など	錯誤・遺漏

登記した時は正しかったが後で事情が変わったなら変更、最初から間違っていたなら更正です。

錯誤と遺漏の意味

錯誤は、登記された事項が実体と違っていることです。持分を2分の1と登記すべきところ3分の1と登記した、登記原因を売買とすべきところ贈与と登記した、という場面です。

遺漏は、登記すべき事項が登記されていないことです。抵当権設定登記で利息の定めがあるのに登記されなかった、という場面が典型です。

どちらも、誤りの原因が申請人にあるか登記官にあるかを問いません。更正登記の登記原因は「錯誤」または「遺漏」と記録され、原因日付は書かないのが通常です。登記原因の考え方は登記原因証明情報：何を書けば足りるかで扱っています。

更正前と更正後の同一性

更正登記は、既にある登記を「訂正」するものです。訂正といえるためには、更正の前後で登記に同一性がなければなりません。同一性がない場合は、更正ではなく、誤った登記を抹消して正しい登記を改めて申請します。

誤り	直し方	理由
A単有と登記したが実はAB共有	更正	Aの名義は一部正しく、同一性がある
AB共有の持分の割合の誤り	更正	権利者は同じで、割合だけの訂正
登記原因を売買と誤った（実は贈与）	更正	同じ所有権移転の原因の訂正
A名義と登記したが実はBだけが買主	抹消して改めて移転	権利者が全部入れ替わり、同一性がない
抵当権と登記したが実は根抵当権	抹消して改めて設定	権利の性質が違い、同一性がない

判断の目安は、元の登記の一部でも更正後に残るかどうかです。権利者が全員入れ替わる場合や権利の種類が違う場合は、残る部分がないので抹消になります。

申請による権利の更正登記

共同申請と添付情報

権利に関する登記の更正も、原則は登記権利者と登記義務者の共同申請です（不動産登記法60条）。誰が登記権利者・登記義務者になるかは、定義どおり、更正によって登記上直接に利益を受ける者と、直接に不利益を受ける登記名義人で決まります（2条12号・13号）。持分を増やす更正なら持分が増える者が権利者、減る者が義務者です。

添付情報は不動産登記令別表25の項が定めています。

• 登記原因を証する情報（令別表25の項添付情報欄イ）
• 付記登記で申請する場合に、登記上の利害関係を有する第三者があるときは、その承諾を証する情報またはその第三者に対抗できる裁判があったことを証する情報（同欄ロ）
• 共同申請なので、登記義務者の登記識別情報（法22条）

登録免許税は、更正の登記として不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一1（14））。添付情報の全体像は登記識別情報と添付情報：申請書の構造を理解するを参照してください。

66条：承諾があれば付記登記、なければ主登記

不動産登記法66条は、権利の変更の登記または更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合と、その第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができると定めています。

付記登記の順位は主登記の順位によります（4条2項）。更正を付記登記ですれば、更正後の内容が元の登記の順位で公示されます。承諾が得られない場合、更正は主登記ですることになり、更正で増えた部分は第三者の登記より後の順位になります。

1番抵当権の債権額を1,000万円と登記したが、実は1,500万円だった場合で考えます。2番抵当権者がいれば、増額の更正で不利益を受けるので利害関係人です。

2番抵当権者の承諾	更正の方法	結果
あり	付記登記	1,500万円全額が1番の順位
なし	主登記	増額した500万円は2番より後の順位

66条は「承諾がなければ申請できない」ではなく「承諾がなければ付記登記にならない」という規定です。この違いが択一の定番です。

所有権の更正は68条の考え方が入る

所有権の更正には注意が必要です。A単有の登記をAB共有に更正すると、Aの名義はAの持分2分の1に縮みます。登記の一部を抹消するのと同じ実質があるので、権利の登記の抹消と同様に、利害関係人の承諾がなければ申請できないと扱われています。抹消の登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合、その承諾があるときに限り申請できるからです（68条）。

A単有の登記にAの債権者Cの抵当権が設定されていれば、Cの抵当権は所有権全体からAの持分上の抵当権に縮みます。Cは利害関係人で、Cの承諾がない限り、この更正登記はできません。主登記で更正して順位を後ろに回す、という逃げ道がない点で、抵当権の債権額の更正と違います。

登記名義人の氏名等の更正：64条

登記名義人が単独で申請する

不動産登記法64条1項は、登記名義人の氏名もしくは名称または住所についての変更の登記または更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができると定めています。氏名や住所の訂正で不利益を受ける登記義務者がいないからです。この登記は付記登記でします（不動産登記規則3条1号）。

添付情報は、登記名義人の氏名等について変更または錯誤もしくは遺漏があったことを証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報です（令別表23の項）。住民票の写しや戸籍の証明書がこれに当たります。公務員が職務上作成した情報がない場合は、これに代わるべき情報で足ります。

住所等変更登記の義務化との関係

2026年4月1日に施行された住所等変更登記の申請義務は、所有権の登記名義人の氏名・名称・住所について「変更があったとき」の義務です（76条の5）。登記官が職権でする登記も、変更の登記です（76条の6）。

場面	登記の種類	申請義務
登記後に引っ越した	住所変更の登記	あり（2年以内、76条の5）
申請時に住所を書き間違えた	住所更正の登記	76条の5の対象ではない

条文の文言が「変更」なので、更正は申請義務の対象に含まれていません。義務化の詳細は住所等変更登記の義務化：2年の期限・過料・職権登記の整理で扱っています。

登記官の過誤による職権更正：67条

1項：錯誤・遺漏を見つけたら通知する

不動産登記法67条1項は、登記官が権利に関する登記に錯誤または遺漏があることを発見したときは、遅滞なく、その旨を登記権利者および登記義務者に通知しなければならないと定めています。登記権利者・登記義務者がない場合は登記名義人に通知します。それぞれ2人以上あるときは、その1人に通知すれば足ります（同項ただし書）。代位者がいれば代位者にも通知します（同条4項）。

1項の通知は、誤りの原因を問いません。申請人の誤りでも、登記官は気づけば通知します。通知を受けた当事者は、自分で更正登記を申請して直します。

2項：登記官の過誤なら職権で更正する

誤りが登記官の過誤によるものであるときは、登記官は、遅滞なく、その登記官を監督する法務局または地方法務局の長の許可を得て、登記の更正をしなければなりません（67条2項本文）。要件を並べると次のとおりです。

1. 権利に関する登記に錯誤または遺漏がある
2. その錯誤または遺漏が登記官の過誤による
3. 監督法務局または地方法務局の長の許可を得る
4. 登記上の利害関係を有する第三者があるときは、その承諾がある（同項ただし書）

申請情報は正しかったのに、登記官が記録を誤った場合がこれに当たります。申請情報どおりに登記されていて、申請情報そのものが誤っていた場合は、登記官の過誤ではないので、2項による職権更正はできません。当事者が更正登記を申請します。

4の承諾は、66条と違って付記・主登記の分かれ目ではなく、職権更正ができるかどうかの要件です。承諾がなければ、登記官は職権で更正できません。

3項：更正後の通知と登記記録

職権更正をしたときは、登記官はその旨を登記権利者および登記義務者に通知します（67条3項）。登記記録には、許可をした者の職名、許可の年月日、登記の年月日が記録されます（不動産登記規則151条）。

項目	申請による更正	職権更正
根拠	2条16号・60条・66条	67条2項
誤りの原因	問わない	登記官の過誤に限る
始まり方	当事者の申請	登記官の発見
法務局長等の許可	不要	必要
利害関係人の承諾	付記登記にするための要件	職権更正をするための要件
更正後の通知	なし	登記権利者・登記義務者へ（67条3項）

職権抹消：71条

対象は25条1号から3号と13号

不動産登記法71条1項は、登記官が、権利に関する登記を完了した後に、その登記が25条1号から3号までまたは13号に該当することを発見したときの手続を定めています。25条は申請の却下事由を列挙した条文です。本来なら却下すべきだった申請が通って登記されてしまった場合に、その登記を職権で消す仕組みです。

25条	却下事由	例
1号	不動産の所在地が登記所の管轄に属しない	管轄外の登記所でされた登記
2号	登記事項以外の事項の登記を目的とする	登記できない権利の登記
3号	申請に係る登記が既に登記されている	同じ登記が二重にされた
13号	政令で定める登記すべきものでないとき	不動産の一部についての登記など（令20条）

13号を受けた不動産登記令20条は、不動産以外のものについての登記、権利能力を有しない者を登記名義人とする登記、1個の不動産の一部についての登記（承役地にする地役権の登記を除く）、既にされた登記の権利と矛盾する登記、法令により無効とされることが申請情報・添付情報・登記記録から明らかな登記などを挙げています。

通知・異議・公告・抹消の流れ

職権抹消は、いきなり消すのではなく、関係者に異議の機会を与えます。

1. 登記官が、登記権利者・登記義務者・登記上の利害関係を有する第三者に、1か月以内の期間を定め、その期間内に書面で異議を述べないときは登記を抹消する旨を通知する（71条1項）
2. 通知を受けるべき者の住所または居所が知れないときは、通知に代えて公告する（同条2項）。公告は登記所の掲示場などへの掲示またはインターネットを使う方法で2週間行う（不動産登記規則154条）
3. 異議があれば、理由がないときは決定で却下し、理由があるときは決定でその旨を宣言して、異議を述べた者に通知する（71条3項）
4. 異議がないとき、または異議を却下したときは、職権で登記を抹消する（同条4項）。登記記録にはその事由を記録する（同規則153条）

4号以下の事由は職権抹消の対象外

71条が挙げるのは25条1号から3号と13号だけです。4号の申請の権限を有しない者の申請による登記、たとえば書類を偽造して勝手にされた登記は、71条の対象ではありません。登記官は職権で抹消できず、真の権利者が登記名義人と共同で抹消登記を申請するか、抹消登記手続を命ずる判決を得て単独で申請します（63条1項）。判決による単独申請は判決による登記：単独申請ができる場合で扱っています。

68条の抹消登記との違い

権利の登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合、その承諾があるときに限り申請できます（68条）。抹消登記は登記の全部を消す申請で、職権抹消は登記官が71条の手続で消すものです。

項目	抹消登記の申請	職権抹消
根拠	68条	71条
対象	実体のない登記一般	25条1号から3号・13号に当たる登記
始まり方	当事者の申請	登記官の発見
第三者の扱い	承諾がなければ申請できない	通知して異議の機会を与える
手続の特徴	承諾情報を添付	1か月の異議期間、公告もある

抹消された登記の回復も、利害関係人の承諾があるときに限り申請できます（72条）。抹消・回復の両方で、第三者の承諾が要件になっている点を押さえてください。

表示に関する登記の更正

申請できる者は条文で限られている

表示に関する登記の更正は、申請できる者が条文で絞られています。

登記	根拠	申請できる者
土地の表題部の更正（所在・地目・地積など）	38条	表題部所有者または所有権の登記名義人
建物の表題部の更正（種類・構造・床面積など）	53条1項	表題部所有者または所有権の登記名義人
表題部所有者の更正（所有者が違う）	33条1項・2項	不動産の所有者。表題部所有者の承諾が必要
表題部所有者の持分の更正	33条3項・4項	その共有者。持分が更正される他の共有者の承諾が必要

38条は、土地の地番を更正の申請対象から外しています。地番は登記官が付すものだからです（35条）。53条1項も、家屋番号と共用部分である旨は申請対象から外しています。

更正には申請期間がない

地目や地積に変更があったときは、1か月以内に変更の登記を申請しなければなりません（37条1項）。これに対し、38条・53条の更正の登記には申請期間の定めがありません。「地積に錯誤があることを知ったときは、1か月以内に地積の更正の登記を申請しなければならない」という肢は誤りです。

表示の登記は登記官が職権でもできる

表示に関する登記は、登記官が職権ですることができます（28条）。表示の登記の更正も同じで、権利の登記の職権更正のように、登記官の過誤に限る、監督法務局長等の許可を要するといった67条の要件はかかりません。区分建物の表示の登記は区分建物の登記でも扱っています。

試験での出題ポイント

択一式ではこう問われる

• 定義：更正は登記時からの錯誤・遺漏（2条16号）、変更は登記後の変化（2条15号）。時点を入れ替えた肢に注意。
• 同一性：権利者の全部の入れ替えや権利の種類の違いは更正できず、抹消して改めて申請する。
• 66条：利害関係人の承諾があれば付記登記、なければ主登記。承諾がないと申請できない、ではない。
• 所有権の更正：一部抹消の実質があり、利害関係人の承諾がなければ申請できない。
• 64条：登記名義人の氏名等の更正は単独申請、付記登記。住所等変更登記の申請義務（76条の5）は変更だけで、更正は含まない。
• 67条：1項の通知は原因を問わない。2項の職権更正は登記官の過誤に限り、監督法務局長等の許可と利害関係人の承諾が要る。
• 71条：対象は25条1号から3号と13号。4号の無権限者の申請による登記は対象外。1か月の異議期間、住所不明なら公告。
• 表示の更正：申請権者は38条・53条・33条。申請期間はない。登記官の職権は28条で広く認められる。

不動産登記法の学習全体の進め方は不動産登記法の勉強法で確認してください。

記述式との接続

記述式では、更正登記は前提登記として出てきます。

1つ目は、登記名義人の住所の誤りです。別紙の住民票と登記記録の住所が違えば、変更か更正かを日付で判断します。登記の時点で既にその住所だったなら更正、登記の後に移ったなら変更です。登記原因の書き方が「錯誤」と「年月日住所移転」で変わります。

2つ目は、所有権の更正と利害関係人です。単有を共有に直す問題で抵当権者がいれば、その承諾を証する情報が添付情報になります。承諾がなければ申請できないので、問題文に承諾の有無が書かれていないかを確認してください。

3つ目は、更正で足りるか抹消が必要かの判断です。同一性がなければ、抹消と移転の2件の申請に分かれます。答案構成の手順は記述式 不動産登記の対策を参照してください。

まとめ

• 更正の登記は、登記事項の錯誤または遺漏を訂正する登記（2条16号）。更正の前後で同一性が必要で、同一性がなければ抹消して改めて申請する
• 権利の更正は共同申請。利害関係人の承諾があれば付記登記、なければ主登記（66条）。所有権の更正は承諾がなければ申請できない
• 登記名義人の氏名等の更正は単独申請（64条）。住所等変更登記の申請義務（76条の5）は変更だけが対象
• 登記官は錯誤・遺漏を見つけたら通知する（67条1項）。登記官の過誤なら監督法務局長等の許可と利害関係人の承諾を得て職権更正する（同条2項）
• 25条1号から3号・13号に当たる登記は、1か月の異議期間を置いて職権抹消する（71条）。4号以下は対象外
• 表示の更正は申請権者が限られ（38条・53条・33条）、申請期間はない。登記官は職権でもできる（28条）

よくある質問

自分の申請書の誤りで間違った登記がされた場合も、登記官が直してくれますか

直してくれません。67条2項の職権更正は、錯誤または遺漏が登記官の過誤によるものである場合に限られます。申請情報どおりに登記されたのであれば、登記官に過誤はありません。登記官が誤りに気づけば67条1項の通知はしますが、更正は当事者が申請する必要があります。権利の更正なら共同申請、登記名義人の住所などの更正なら登記名義人の単独申請です。

更正登記で利害関係人の承諾が得られないとき、申請は却下されますか

権利の種類によって違います。抵当権の債権額のような所有権以外の権利の更正は、承諾がなければ主登記で更正されるだけで、申請自体はできます（66条）。所有権の更正は、登記の一部を抹消する実質があるので、承諾がなければ申請できません。どちらに当たるかを、更正で元の登記の一部が消えるかどうかで判断してください。

職権抹消の通知に異議を述べると、登記は消されずに済みますか

異議に理由があれば消されません。登記官は、異議に理由があると認めるときは決定でその旨を宣言し、異議を述べた者に通知します（71条3項）。異議に理由がないと認めるときは決定で異議を却下し、職権で登記を抹消します（同条4項）。異議は1か月以内の定められた期間内に、書面で述べる必要があります（同条1項）。