記述式の別紙の読み方：登記記録と議事録のどこを見るか

記述式の別紙は、上から順に読むと情報が多すぎて、何を拾えばよいか分からなくなります。結論を先に言うと、別紙は文章ではなく「欄」の集まりとして読みます。欄ごとに拾う情報は決まっていて、拾った情報を答案のどの枠に使うかも決まっています。この対応を先に頭に入れておけば、別紙を読む時間が短くなり、読み落としも減ります。

この記事は、答案構成の手順はひととおり分かったけれど、別紙を前にすると目が泳ぐ受験生向けです。不動産登記の登記記録と聴取記録、商業登記の登記記録・定款・議事録・株主名簿について、見る欄と拾うものを整理します。答案構成の全体は記述式・不動産登記法の対策と記述式・商業登記法の対策で扱っています。

別紙は「欄」で読む

欄と答案の枠は対応している

登記記録は、法律で決まった登記事項を欄に分けて記録したものです。権利に関する登記の登記事項は、登記の目的、受付年月日と受付番号、登記原因とその日付、権利者の氏名・住所と持分などです（不動産登記法59条）。答案の枠も、登記の目的・原因・申請人・添付情報・登録免許税に分かれています。欄から拾った情報は、ほぼそのまま枠のどれかに流れ込みます。

別紙	主に使う答案の枠
登記記録の表題部	不動産の表示、登録免許税の個数と課税価格
登記記録の甲区	申請人、前提登記、登記の目的の持分の書き方
登記記録の乙区	抹消・変更の対象、利害関係人、登録免許税
聴取記録・事実関係	原因とその日付、添付情報の引き金
商業の登記記録・定款・議事録	登記すべき事項、添付書面、登録免許税の区分

拾うのは「差分」と「引き金」

別紙から拾う情報は、大きく2種類です。1つは差分です。登記記録の表示と、事実関係で分かる現在の状態がずれていれば、そのずれを埋める登記が必要になります。もう1つは引き金です。地目が農地、根抵当権に確定期日の定めがある、取締役会設置会社である旨の登記がある。こうした記載は、それ自体は変化していなくても、添付情報や判断を引き出す合図になります。

欄を読むたびに「ここに差分はあるか」「これは何の引き金か」の2問を当てると、読み流しが止まります。失点の型全体は記述式でよくあるミスで整理しています。

不動産の登記記録：表題部と甲区

表題部で拾うもの

表題部は、申請書の不動産の表示の写し元です。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積を拾います。答案に転記するだけなので軽く見がちですが、判断の引き金も埋まっています。

欄	拾うもの	使い道
地目	田・畑かどうか	農地法の許可を証する情報の要否を検討する
所有者	表題部所有者の記載があり、甲区がないか	所有権保存登記が前提になる
敷地権の表示	敷地権の種類・割合、土地の筆数	申請書の敷地権の表示、定額課税の個数
附属建物	附属建物の有無	不動産の表示の書き漏れ防止

甲区がなく表題部に所有者が記録されている建物は、次の登記の前に保存登記が必要です。保存登記の申請人の範囲は所有権保存登記、敷地権の読み方は区分建物の登記で扱っています。

甲区の権利者その他の事項

甲区で最も情報が詰まっているのは、権利者その他の事項の欄です。ここから、現在の所有権の登記名義人の氏名・住所と、共有なら持分を拾います。

架空の例で見ます。甲区2番に「共有者 X市 A 持分2分の1、X市 B 持分2分の1」とあり、事実関係に「Aは令和7年にY市へ転居し、令和8年にCへ自己の持分を売却した」とあれば、拾うものは3つです。Aの住所の差分があるので、前提として住所変更の登記が要ります。売却されたのはAの持分だけなので、登記の目的は「A持分全部移転」の形になります。Bは申請人に入りません。

住所の欄は、事実関係の住所と1字ずつ照合してください。住居表示の実施や町名の変更など、本人が転居していなくても差分が生じる場面があります。

順位番号・付記・下線

甲区の左端の順位番号の欄も、拾うものがあります。

• 付記：「付記1号」とある登記は、主登記に付随する登記です。甲区なら買戻特約や登記名義人の表示の変更などが典型です。買戻特約が付いていれば、買戻しの期間と契約の日を拾います
• 仮登記：仮登記の下に空欄がある形は、本登記を記録する場所が空いていることを示します。仮登記の本登記の要否や、仮登記に後れる登記の扱いを検討する合図です。仮登記の仕組みは仮登記の種類と効力で扱っています
• 下線：登記事項証明書では、抹消された事項に下線が引かれます。下線のある記載は現在の権利関係から外します
• 差押え・仮処分：所有権の移転に対して登記上の利害関係を持つかどうかを検討します

不動産の登記記録：乙区

抵当権の欄で拾うもの

乙区の抵当権では、欄ごとに使い道がはっきり分かれます。

欄	拾うもの	使い道
順位番号	何番抵当権か	登記の目的「何番抵当権抹消」など対象の特定
原因	年月日金銭消費貸借年月日設定	被担保債権の特定、弁済との照合
債権額・利息・損害金	金額と利率	変更登記の対象、税額の計算
債務者	債務者の住所・氏名	債務者の変更の登記の要否
抵当権者	抵当権者の名称・本店	抹消の登記義務者、合併の有無
共同担保目録	目録の記号と番号	他の不動産にも同じ抵当権があるか

共同担保目録の記載があれば、同じ抵当権が他の不動産にも付いていることを示します。別紙にその不動産の登記記録が付いていれば、抹消や変更を一の申請情報で申請できるか（不動産登記令4条ただし書）、登録免許税の個数がいくつになるかを検討します。

根抵当権で拾うもの

根抵当権は、極度額・債権の範囲・債務者・根抵当権者に加えて、確定期日の欄を必ず見ます。確定期日が定められていれば、その日の到来で元本が確定します。事実関係の日付と比べて、確定前にしかできない変更（債権の範囲の変更、債務者の変更）か、確定後の処理（代位弁済による移転、確定後の抹消）かを分けます。

架空の例で見ます。乙区1番の根抵当権に「確定期日 令和8年3月31日」とあり、事実関係に「令和8年5月10日、根抵当権者と設定者は債権の範囲に売買取引を加える契約をした」とあれば、その変更契約の時点ではすでに元本が確定しています。確定後は債権の範囲を変更できないので、この変更は登記できません。確定の効果は根抵当権の元本確定で扱っています。

事実関係・聴取記録で拾う表現

日付を確定させる表現

事実関係では、日付が相対的な表現で書かれることがよくあります。「同日」「その翌日」「同月末日」「代金の完済の日」。これらは読んだ瞬間に暦の日付に置き換えて、余白に書きます。

架空の例で見ます。「令和8年3月10日、AとBは甲土地の売買契約を締結した。契約には、代金の全額の支払の時に所有権が移転する旨の特約がある。Bは同月末日に代金の全額を支払った」。この場合、原因日付は契約日の3月10日ではなく、3月31日です。売買の時期の考え方は売買による所有権移転登記で扱っています。

添付情報の引き金と書類の一覧

聴取記録には、添付情報を変える発言が埋まっています。代表的なものを挙げます。

発言の例	引き金になるもの
登記識別情報の通知書が見当たらない	登記識別情報を提供できない場合の手続。事前通知や資格者代理人による本人確認情報
売主は婚姻して氏が変わった	登記名義人の氏名変更の登記
買主は未成年者である	法定代理人の関与、代理権限を証する情報
売主の会社と買主の会社の代表取締役が同じ人である	利益相反取引の承認を証する情報
抵当権者は他の銀行と合併した	抹消の登記義務者の特定、一般承継を証する情報

登記識別情報を提供できない場合の扱いは登記識別情報と添付情報で整理しています。

聴取記録の最後には、司法書士が何の登記を依頼されたか、依頼者から何の書類を預かったかが書かれることがあります。依頼の範囲は、答案で申請する登記の範囲を決めます。依頼されていない登記を答案に入れるかどうかは、設問の指示に従って判断します。

預かった書類の一覧は、添付情報の枠の検算に使います。一覧にあるのに答案で使っていない書類があれば、使い道を見落としていないかを確かめます。逆に、答案に書いた添付情報が一覧になければ、別紙のどこかで入手されているかを探します。ただし、一覧にある書類をすべて添付すれば正解というわけではありません。取捨まで含めて問われていると考えてください。

契約書・協議書の抜粋

事実関係に契約書や遺産分割協議書の抜粋が付いていれば、本文より先に4か所を見ます。作成日、当事者欄、特約条項、署名した者です。

箇所	拾うもの	使い道
作成日	契約・協議の日	原因日付の候補。特約で効力の日がずれないか
当事者欄	誰と誰の契約か	申請人の特定。登記名義人と一致するか
特約条項	所有権移転時期、買戻し、利息・損害金	原因日付、付記登記、乙区の登記事項
署名した者	全員が署名しているか	協議の成否。相続人の1人が欠けていれば協議は成立していない

遺産分割協議書で相続人の1人の署名が欠けているなら、その協議に基づく登記は申請できません。相続人の範囲は、戸籍の記載や聴取記録の家族関係から別に確定しておき、協議書の署名者と突き合わせます。

商業登記の別紙：登記記録・定款・議事録・株主名簿

会社の登記記録で拾うもの

商業登記の別紙には、会社の登記記録が付くことが多くあります。定款や議事録の読み方は記述式・商業登記法の対策で扱っているので、ここでは登記記録の欄に絞ります。

欄	拾うもの	使い道
発行可能株式総数・発行済株式の総数	2つの数	募集株式の数が残りの枠に収まるかの検算
資本金の額	現在の額	増加後の額、登録免許税の課税標準
株式の譲渡制限に関する規定	規定の有無	公開会社かどうかの判定。定款と照合する
役員に関する事項	氏名、代表取締役の住所、就任・重任の日	任期計算の出発点、住所変更の要否
取締役会設置会社・監査役設置会社	設置の旨、監査の範囲の限定	決議機関、添付書面の組合せ

役員欄の就任・重任の日は、多くの場合、選任した株主総会の日です。任期は選任の時から数えるので、議事録が別紙にあれば、選任の日を議事録で確かめてから任期を計算します。任期の数え方は取締役の任期で扱っています。

議事録の末尾と就任承諾

議事録は、決議の中身だけでなく末尾の記名押印の欄も読みます。取締役会の決議で代表取締役を選定した場合、変更の登記には、出席した取締役と監査役が議事録に押印した印鑑についての市町村長の証明書を添付します。ただし、その印鑑と変更前の代表取締役が登記所に提出している印鑑とが同一であれば不要です（商業登記規則61条6項）。末尾の欄で、変更前の代表取締役が出席し、届出印を押しているかを拾います。

議事録に「被選任者は席上その就任を承諾した」とあれば、議事録を就任承諾書として使う道があります。このとき、新たに就任する取締役などについては、印鑑証明書を添付する場合を除いて本人確認証明書の添付が必要で、就任を承諾したことを証する書面に記載した氏名・住所と照合されます（同条7項）。議事録を援用するなら、議事録に就任者の住所が書かれているかを確かめます。

株主名簿と定款の附則

株主名簿には、株主の氏名・住所、株式の数、株式を取得した日などが記載されます（会社法121条）。記述式では、株主全員が出席したかの確認に使います。株主全員の同意があれば、原則として招集の手続を経ずに株主総会を開催できるからです（同法300条）。議事録の出席株主と株主名簿の株主を1人ずつ突き合わせ、欠けている株主がいないかを見ます。

定款は、本文だけでなく附則と作成・変更の日付も見ます。別紙の定款が現在のものか、その後の株主総会で変更される前のものかで、任期や機関設計の判断が変わるからです。

試験での出題ポイント

択一式ではこう問われる

別紙の読み方は記述式の技術ですが、拾う情報の中身は択一の知識そのものです。

• 登記記録の構造：権利に関する登記の登記事項（不動産登記法59条）、付記登記、抹消された事項の表示
• 敷地権：敷地権付き区分建物の登記の効力（同法73条）
• 根抵当権：確定期日の到来による元本の確定と、確定後にできない変更
• 商業登記の添付書面：代表取締役の選定の議事録に押印した印鑑の証明書、本人確認証明書（商業登記規則61条6項・7項）

択一で条文を読むときに、その条文が登記記録のどの欄に現れるかを意識しておくと、記述式の別紙が読みやすくなります。

記述式との接続

演習では、別紙を読み終えた時点で、拾った差分と引き金を余白に列挙してから答案構成に入ってください。自己採点のときは、落とした枠ごとに「どの別紙のどの欄を読めば取れたか」を記録します。欄の単位で記録すると、同じ読み落としを繰り返しているかどうかが見えます。事実関係を権利変動の一覧にする手順は記述式・不動産登記の答案構成、議事録を議案ごとに分解する手順は記述式・商業登記の答案構成で扱っています。

まとめ

• 別紙は文章ではなく欄の集まりとして読む。欄ごとに拾う情報と使う枠が決まっている
• 拾うのは、登記記録と現在の状態の差分と、判断を引き出す引き金の2種類
• 表題部では地目・表題部所有者・敷地権、甲区では住所・持分・付記・仮登記・下線を拾う
• 乙区では順位番号・債務者・共同担保目録、根抵当権では確定期日を必ず見る
• 聴取記録では相対的な日付を暦に直し、添付情報の引き金になる発言と預かった書類の一覧を拾う
• 商業登記では登記記録の株式・役員・機関の欄、議事録の末尾、株主名簿の出席確認を見る

よくある質問

別紙は事実関係より先に読むべきですか

不動産登記では、登記記録を先に読むほうが安定します。現在の名義人と担保権を先に把握しておくと、事実関係を読むときに差分に気づきやすくなるからです。ただし、注意事項と設問の指示はさらにその前に読みます。何を答えるかによって、拾う欄の優先度が変わるからです。

下線の引かれた登記は、読まなくてよいですか

現在の権利関係からは外しますが、読み飛ばすのは危険です。抹消された抵当権と同じ抵当権者が別の順位で登記されている、抹消された仮登記の後に同じ権利者の登記がある、といった形で、事実関係を理解する手がかりになることがあります。

聴取記録に出てくる書類は、すべて添付情報に書くのですか

書きません。聴取記録や書類の一覧には、添付情報にならない書類や、別の登記で使う書類も含まれます。どの登記にどの書類を使うかを1件ずつ判断し、要らない書類は書かないのが正解です。添付情報は、足りないことだけでなく余計なものを書くことも誤りになると考えて、取捨まで判断してください。